부산지방법원 2024타경112040. 부산 사상구 학장동 237-7의 공장 및 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하실부 3층으로, 1~2층은 공장, 3층은 사무실·식당 등, 지하는 창고·보일러실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 564.6㎡의 대지이며 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구· 산업시설구역에 속합니다.
권리관계는 복잡해 보이지만 매수인 관점의 기준점은 분명합니다. 2019.03.22. 을구 4번 부산은행 근저당 330,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 부산은행의 1,980,000,000원 근저당과 다수의 가압류·압류, 현재의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 이전 농협은행 근저당 3건과 김정순· 주식회사메탈엘엠이 근저당 및 관련 가처분은 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112040 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 학장동 237-7 · 부산광역시 사상구 대동로 175 |
| 물건종류 | 공장 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용 | 1~2층 공장 · 3층 사무실, 식당 등 · 지하 창고, 보일러실 등 |
| 토지 | 대 · 564.6㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 김민재 |
| 감정가 / 최저가 | 2,848,510,440원 / 1,993,957,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,437,431,667원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
현재 소유자는 김민재입니다. 2017년부터 설정됐던 농협은행 근저당 1,200,000,000원·792,000,000원·240,000,000원은 2020.08.28. 해지로 말소됐고, 2022년 김정순 근저당 320,000,000원과 주식회사메탈엘엠이 근저당 450,000,000원 및 이에 연결된 가처분도 이후 말소됐습니다.
현재 경매에서의 핵심은 2019.03.22. 부산은행 330,000,000원 근저당입니다. 2020.08.28. 부산은행의 1,980,000,000원 근저당은 그보다 뒤이고, 2022년 이후 롯데카드· 중소벤처기업진흥공단·한국전력공사·기술보증기금·부산신용보증재단·KB국민카드·신용보증기금· 중소기업은행·근로복지공단의 가압류와 국민건강보험공단·부산시·국·사상구의 압류도 기준권리보다 뒤입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 공장 자체 리스크 — 가격보다 먼저 봐야 할 부분
- 가동 상태. 공장가동이 상당기간 중단된 상태로 추정되며 폐업상태로 기재되어 있습니다. 재가동 여부는 응찰 시 확인이 필요합니다.
- 기계기구. 2024.12.05. 감정서 기계기구 목록 중 3·4·6·10·11·12번은 소재불명입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트조 기타지붕 지하실부 3층으로, 사용승인일은 1981.06.17., 증축일은 2018.03.13.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보설비, 화물용 승강기설비가 되어 있는 것으로 평가됐습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,993,957,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,339,570원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,980,000,000원 | 1,641,617,430원 |
| 4. 롯데카드주식회사 가압류 | 16,208,793원 | 0원 |
| 5. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 119,448,327원 | 0원 |
| 6. 한국전력공사 가압류 | 10,353,960원 | 0원 |
| 7. 기술보증기금 가압류 | 222,500,000원 | 0원 |
| 8. 부산신용보증재단 가압류 | 46,656,000원 | 0원 |
| 9. 주식회사케이비국민카드 가압류 | 21,593,677원 | 0원 |
| 10. 신용보증기금 가압류 | 19,000,000원 | 0원 |
| 11. 중소기업은행 가압류 | 6,641,054원 | 0원 |
| 12. 근로복지공단 가압류 | 62,132,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 2,834,534,161원, 채권자 예상배당은 1,971,617,430원, 미배당은 862,916,731원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,993,957,000원 | 1,971,617,430원 | 862,916,731원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,395,769,900원 | 1,379,412,201원 | 1,455,121,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 977,038,929원 | 964,868,540원 | 1,869,665,621원 | 0원 |
유찰이 더 진행되어도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 후순위 채권의 미배당 규모보다 낙찰 후 실제 활용 가능한 공장인지가 훨씬 중요합니다. 특히 공장 설비를 전제로 가치를 계산한다면 소재불명 기계기구를 반드시 제외하거나 실물 확인 후 판단해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학장초등학교 남측 인근이며, 주변은 중소규모 각종 공장으로 형성된 공장지대입니다. 공장으로서 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 564.6㎡, 지목 대, 공업기타 이용, 평지·세로장방·중로한면입니다. 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·산업시설구역이며 중로2류에 접합니다.
- 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 공업지역 660㎡ 초과에 관한 기준이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실물 확인. 감정서 기계기구 목록 3·4·6·10·11·12번은 소재불명입니다. 현존 설비만으로 재가동 가능한지 확인해야 합니다.
- 가동·폐업 상태 확인. 상당기간 가동중단 추정 및 폐업상태가 기재돼 있으므로 전력·급배수·화재경보·화물용 승강기 등 설비의 실제 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 사용주체와 명도대상을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국민건강보험공단·부산시·국·사상구 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물과 매각대상 기계기구의 범위를 감정서 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2019.03.22. 부산은행 근저당을 말소기준으로 한 소멸관계와 현재 경매개시결정 내용을 등기부 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 건 공장의 실제 상태
이 사건의 등기상 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준인 2019.03.22. 부산은행 330,000,000원 근저당 이후의 권리들이 매각으로 정리되고, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 공장가동은 상당기간 중단된 것으로 추정되고 폐업상태이며, 감정 기계기구 중 6개 항목이 소재불명입니다. 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 할인됐나”가 아니라 “낙찰 후 실제로 무엇을 사용할 수 있나”입니다. 권리관계는 정리 가능한 편이지만, 현장·설비·점유 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
