수원지방법원 2025타경52700. 시흥 배곧동 ‘시흥배곧신도시골드클래스’ 106동 2층 202호 아파트입니다. 황미라가 2023.09.04 매매를 원인으로 438,000,000원에 취득했고, 2024.02.28 현대해상화재보험주식회사 근저당권 365,400,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 이정익 근저당 35,000,000원·45,000,000원, 박창수 가압류 40,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 0원입니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 415,000,000원에서 290,500,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 429,125,000원과 비교하면 67.7%입니다. 최신 2026.07 거래 417,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 크게 낮습니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -0.2%로 소폭 하락한 상태이므로, 과거 전체 평균만으로 가격을 판단하기보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 58 시흥배곧신도시골드클래스 106동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 65.6078㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 25층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 황미라 (2023.09.04 매매 · 거래가액 438,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 290,500,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 사용승인 | 2016.06.29 |
| 단지 규모 | 690세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.28 현대해상화재보험주식회사 근저당권 365,400,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.03.28 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 말소기준 이후 설정된 이정익의 근저당권 2건과 박창수의 가압류, 2025.07.18 강제경매개시결정, 2025.08.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경훈 | 106동 202호 | 2024.03.15 | 2025.10.13 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조경훈의 전입신고일은 2024.03.15로, 말소기준권리 2024.02.28보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.10.13 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 경매 후 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 4.29억, 현재 최저 2.905억
시흥배곧신도시골드클래스 동일 면적대 최근 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 429,416,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간인 최근 12개월 8건 평균 429,125,000원과 최신 2026.07 거래 417,000,000원을 우선합니다. 최근 구간의 추세는 이전 거래 대비 -0.2%로 소폭 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.61㎡ | 5 | 417,000,000원 |
| 2026.07 | 65.61㎡ | 20 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 65.61㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 65.67㎡ | 4 | 425,000,000원 |
| 2025.10 | 65.67㎡ | 11 | 452,000,000원 |
| 2025.10 | 65.61㎡ | 13 | 460,000,000원 |
| 2025.09 | 65.61㎡ | 2 | 399,000,000원 |
| 2025.08 | 65.32㎡ | 11 | 445,000,000원 |
| 2025.06 | 65.61㎡ | 21 | 440,000,000원 |
| 2025.05 | 65.61㎡ | 20 | 435,000,000원 |
| 2025.05 | 65.32㎡ | 18 | 425,000,000원 |
| 2025.05 | 65.61㎡ | 7 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 429,125,000원 |
현재 최저가 290,500,000원은 최근 12개월 평균 429,125,000원의 67.7%입니다. 최신 거래 417,000,000원보다도 126,500,000원 낮습니다. 같은 2층 거래도 2025.09에 399,000,000원이 확인됩니다. 따라서 현 회차는 최근 실거래 기준으로 가격 차이가 분명합니다. 다만 최근 거래 추세가 -0.2%인 만큼, 하락 방향 자체는 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,867,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 365,400,000원 | 285,633,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 이정익 | 35,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 박창수 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 이정익 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 박창수 | - | 0원 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 42,761,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 528,161,640원 중 예상 배당은 285,633,000원이며 미배당은 242,528,640원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 290,500,000원 | 285,633,000원 | 242,528,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 203,350,000원 | 199,703,100원 | 328,458,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 142,345,000원 | 139,552,170원 | 388,609,470원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 242,528,640원에서 328,458,540원, 388,609,470원으로 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형과는 다른 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧초등학교 동측 인근으로 중·대규모 아파트단지, 근린생활시설, 공원 및 각급학교가 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2016.06.29 사용승인된 철근콘크리트구조 25층 건물의 2층 202호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·열병합 지역난방·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시세 표본. 단지 690세대, 최근 거래 12건은 399,000,000원~460,000,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 429,125,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 조경훈은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 서류와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 429,416,666원보다 최근 12개월 평균 429,125,000원과 최신 거래 417,000,000원을 우선해 상한을 잡는 것이 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 대비 -0.2%입니다. 현재 최저가의 할인 폭은 크지만 상승장 가정으로 가격을 확대 해석할 근거는 없습니다.
- 2층 비교. 동일 면적대 2층 거래가 2025.09에 399,000,000원으로 확인됩니다. 본건 역시 2층인 점을 가격 판단에 반영할 수 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당 규모가 크더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전 및 인도 일정은 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 임차인 보완 확인이 핵심
이 물건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2024.02.28 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 조경훈도 2024.03.15 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 415,000,000원에서 1회 유찰된 290,500,000원. 최근 12개월 평균 429,125,000원의 67.7%, 최신 거래 417,000,000원보다도 크게 낮습니다. 최근 추세가 -0.2%로 소폭 하락하고 있다는 점은 반영해야 하지만, 현 회차의 가격 차이 자체는 분명합니다. 따라서 이 사건은 권리 소멸 구조와 가격 할인은 긍정적이되, 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 1명의 배당·명도 조건을 입찰 전에 보완 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
