부산지방법원 2025타경2072. 부산광역시 강서구 강동동의 토지와 창고시설을 함께 매각하는 사건입니다. 목록 4 건물은 경량철골구조 기타판넬지붕 단층 창고시설이고, 외벽은 판넬, 바닥은 하드너, 창호는 알미늄샷시이며 급배수시설과 위생시설이 설치되어 있습니다. 건물 벽면 간판에는 ㈜티앤푸드라고 표시되어 있습니다. 다만 일괄매각 대상에서 제시외 건물은 제외됩니다.
등기상 말소기준권리는 2018.01.19. 설정된 새김해새마을금고 근저당권 1,079,000,000원입니다. 이후 설정된 새김해새마을금고의 근저당권들과 2025.06.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리 인수는 없지만 농지취득자격증명, 토지 현황, 출입 가능 여부와 개발제한 등은 등기 말소와 별개로 매수인이 직접 해결해야 할 물건 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 강동동 29-81 |
| 건물 등기 | 부산광역시 강서구 강동동 29-348 · 부산광역시 강서구 낙동북로126번길 81-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고시설 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타판넬지붕 단층 · 판넬 외벽 · 하드너 바닥 · 알미늄샷시창 |
| 소유자 | 문장만 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,074,780,900원 / 2,152,346,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김해새마을금고 / 2,277,339,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 없다
2013.10.04. 새김해새마을금고 근저당권 663,000,000원과 2015.01.30. 부산진신용협동조합 근저당권 806,000,000원은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2018.01.19. 새김해새마을금고 근저당권 1,079,000,000원이며, 그 뒤의 근저당권은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손전식 | 2020.09.21 | 5,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 임차인은 손전식 1명입니다. 전입일 2020.09.21.은 말소기준일 2018.01.19.보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금 5,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 예상배당표에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로, 최우선변제 요건 충족 여부는 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 3,074,780,900원의 70%인 2,152,346,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인되지 않습니다. 토지의 개발제한, 농취증, 맹지, 현황변경과 창고 이용조건을 반영하지 않고 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 2,152,346,000원 | 1,976,000,000원 | 0원 | 152,422,540원 |
| 2회 유찰 · 49% | 1,506,642,200원 | 1,489,175,778원 | 486,824,222원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 1,054,649,539원 | 1,041,703,044원 | 934,296,956원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 채권이 매수인에게 넘어가지는 않습니다. 현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 합계 1,976,000,000원이 모두 배당되는 구조이나, 신청채권자의 청구액 2,277,339,430원 기준으로는 전액 충족되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,152,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,923,460원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 새김해새마을금고 | 1,079,000,000원 | 1,079,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 새김해새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 새김해새마을금고 | 221,000,000원 | 221,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 새김해새마을금고 | 247,000,000원 | 247,000,000원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 새김해새마을금고 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 6. 을구 10번 근저당권 · 새김해새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 7. 을구 11번 근저당권 · 새김해새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 152,422,540원 |
집행비용은 매각가의 1.1%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 배당 변동이 있어도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 물건 조건 — 권리보다 중요한 네 가지
⑥ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강동동행정복지센터 동측 인근이며, 공장·단독주택·창고·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장이 원거리에 있어 교통상황은 불편한 것으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 건물은 창고시설로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역, 개발제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 토지자료. 지목과 토지이용상황은 전, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 면적·공시지가. 토지자료 면적 1,435㎡, 공시지가 269,000원/㎡입니다.
- 추가 제한. 건축허가·착공제한지역, 비행안전제5구역, 도시지역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록 1·2·3·5 각각의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출 일정을 입찰 전에 확인하세요.
- 원상회복 비용. 목록 2의 건축물·콘크리트 타설 현황, 전용허가 여부와 원상회복명령 가능성을 강서구청 회신 원본과 대조하세요.
- 목록 3 허가 범위. 현황은 창고부지이며 농업용 창고 전용허가가 있으므로 허가 대상 면적과 실제 사용 범위를 확인하세요.
- 진입로·맹지. 철망펜스가 있는 목록과 지적도상 맹지인 목록 5의 통행권, 도로 연결, 차량 진입 가능성을 현장 확인하세요.
- 제시외 건물. 제외되는 구조물의 위치·점유·소유관계와 사용 또는 철거에 필요한 비용을 구분하세요.
- 임차인 점유. 손전식의 실제 점유 부분과 영업 여부, 인도 시기와 명도 비용을 확인하세요.
- 주소·목록 대조. 사건 소재지 강동동 29-81과 건물 등기 강동동 29-348 등 목록별 지번·경계·현황을 도면과 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 토지와 창고의 실제 이용가치와 규제 비용을 반영하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·농지 관련 회신서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 등기 인수만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 근저당권은 모두 소멸하고, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준보다 늦어 보증금 승계액은 없습니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가 2,152,346,000원입니다.
그러나 입찰 판단의 핵심은 권리보다 물건 조건입니다. 농취증 제출 실패 시 보증금 미반환, 목록 2 원상회복 가능성, 목록 5 맹지, 철망펜스에 따른 출입 제한, 제시외 건물 제외, 개발제한구역과 토지거래허가구역이 한꺼번에 겹칩니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력도 확인되지 않습니다. 결론은 권리 인수는 안전하지만, 이용·허가·현장 리스크가 큰 조건부 물건입니다.
