88,690,000원
부산지방법원 2025타경2409. 사상구 괘법동 대명그린하이츠빌라 비이동 4층 302호, 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김창주이고, 현재 말소기준권리는 2015.09.09 설정된 주식회사부산은행 근저당권 채권최고액 99,000,000원입니다. 그 뒤 국세·지방세 관련 압류, 부산신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정이 이어져 등기 구조만 보면 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
그러나 이 사건의 권리분석은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 정윤정이 확인되고, 전입일은 2003.03.14입니다. 말소기준권리보다 훨씬 빠른 전입이지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수도, 반대로 배당표의 인수액 0원을 그대로 믿고 “인수 없음”으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2409 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 520-19 대명그린하이츠빌라 비이동 4층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 내 4층 302호 · 비교면적 74.88㎡ |
| 소유자 | 김창주 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 59,937,422원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 규모 | 대명그린하이츠빌라 · 16세대 · 2003.01.28 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
말소기준은 2015.09.09 부산은행 근저당권 99,000,000원입니다. 이후의 2023.05.26 압류, 2024.05.30 부산신용보증재단 가압류 18,780,000원, 2024.07.18 압류, 2024.10.25 압류, 2025.05.16 국민건강보험공단 압류, 2025.07.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수 여부는 미확정
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정윤정 | 2003.03.14 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증기관 중복신고처럼 보증금을 제외할 사안도 아닙니다. 반대로 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 현재 자료만으로 매수인 인수액을 숫자로 확정할 수도 없습니다. 이 사건의 가장 중요한 확인사항은 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 점유상태입니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 50.2%, 그러나 ‘실질취득’이 먼저다
대명그린하이츠빌라 74.88㎡의 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 176,500,000원, 최신 거래는 2025.09 172,000,000원입니다. 현재 최저가 88,690,000원은 최근 12개월 평균의 50.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 74.88㎡ | 2 | 172,000,000원 |
| 2025.03 | 74.88㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.88㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
표면적으로는 최저가가 최신 거래 172,000,000원과 최근 12개월 평균 176,500,000원보다 크게 낮습니다. 하지만 이 사건은 최저가를 시세와 직접 비교해 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 정윤정의 보증금이 확인된 뒤 매수인 인수액을 더한 실질취득비용으로 다시 비교해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로 확인되면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 주식회사부산은행 | 99,000,000원 | 86,693,580원 |
| 2. 갑구 16번 가압류 · 부산신용보증재단 | 18,780,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 채권 총액 117,780,000원 중 86,693,580원이 배당되고, 미배당액은 31,086,420원입니다. 신청채권자 청구액은 59,937,422원입니다. 다만 이 배당표는 정윤정의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창진초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장·도시철도2호선 사상역·부산김해경전철 괘법르네시떼역이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 내 4층 302호입니다.
- 도로. 동측으로 12M 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,062,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 603.4㎡이며 평지·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 거래표본. 16세대 규모로, 74.88㎡ 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다. 가격 판단 시 표본 수 자체가 많지 않다는 점도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정윤정의 임대차계약서와 실제 보증금부터 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득비용을 좌우할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 우선변제와 미배당 인수 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 현황조사·매각물건명세서상 확인된 임차인의 실제 점유상태를 매각 전 다시 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위와 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행관계를 교차 확인해야 합니다.
- 가격 비교는 마지막. 보증금과 인수액을 확인한 뒤 실질취득비용을 최근 12개월 평균 176,500,000원 및 최신 거래 172,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “보증금 확인 전 가격판정 보류”
이 물건은 감정가 181,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 88,690,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 176,500,000원의 50.2%라는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 2003.03.14 전입한 정윤정의 보증금이 얼마인지입니다. 말소기준권리 2015.09.09보다 앞선 전입이므로 현재 자료만으로는 대항력·인수 여부를 닫을 수 없습니다.
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로 확인된다면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸다”가 결론이 아니라, “임차보증금을 확인하기 전에는 실질취득가 자체를 모른다”가 결론입니다. 등기 후순위 권리는 비교적 명확하지만, 선순위 전입 임차인·당해세 가능성·공매공고까지 겹쳐 있어 확인 완료 전 공격적인 가격평가는 금물입니다.
