부산지방법원 2025타경2591. 부산 북구 구포동 호암빌라 2층 201호, 전용면적 54.78㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 55,000,000원, 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 26,950,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 현재 소유자는 성정아이며, 말소기준권리는 2020년 12월 30일 신만덕새마을금고의 채권최고액 6,500,000원 근저당권입니다.
그 뒤 설정된 2024년 근저당권 12,000,000원, 2025년 신한카드 가압류 26,667,951원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2002년 설정된 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2017년 부산광역시북구의 압류 역시 같은 달 해제돼 말소됐습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계와 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2591 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1215-56 호암빌라 2층 201호 · 도로명 부산광역시 북구 시랑로47번가길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 54.78㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 성정아 · 2002.11.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 26,950,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신만덕새마을금고 / 32,775,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 층 표기 특이사항 | 서쪽 인근 도로 기준 2층, 동쪽 도로 기준 1층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2020.12.30 신만덕새마을금고 근저당권 6,500,000원입니다. 2024년 추가 근저당권 12,000,000원과 2025년 신한카드 가압류 26,667,951원, 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자상 31.7%, 그러나 직접 비교는 어렵다
호암빌라의 확인된 실거래 표본은 2023년 5월 1건입니다. 거래금액은 85,000,000원이지만 전용면적은 80.55㎡, 3층으로 본건 전용 54.78㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 해당 거래가의 31.7%라는 수치는 산술 비교일 뿐, 본건이 시세보다 68.3% 싸다고 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 80.55㎡ | 3 | 85,000,000원 |
특히 이 건은 총 4세대 규모의 소규모 빌라이고, 동일 면적 실거래가 확인되지 않았습니다. 실거래 1건의 가격만으로 환금가치나 적정 낙찰가를 확정하기보다, 본건과 비슷한 면적·층·내부상태를 가진 주변 다세대주택 거래를 추가 대조하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 885,100원 |
| 2. 근저당 · 신만덕새마을금고 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 3. 근저당 · 신만덕새마을금고 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 26,667,951원 | 7,564,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 45,167,951원 중 예상 배당액은 26,064,900원이고, 미배당액은 19,103,051원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 26,950,000원 | 19,103,051원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 18,865,000원 | 27,042,521원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 13,205,500원 | 32,600,150원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 물건의 핵심 위험은 후순위 채권을 떠안는 문제가 아니라 실제 점유·내부 상태·소규모 빌라의 환금성과 적정가격 판단에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 신청초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소에서 근거리로, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2002.07.12 준공된 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물이며, 난방·급배수위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 서하향 경사지대 내 택지조성된 정방형 토지이며 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다. 공시지가는 844,600원/㎡입니다.
- 층 체감. 공부상 제2층 제201호지만 서쪽 도로 기준 2층, 동쪽 도로 기준 1층으로 조사됐습니다.
- 환금성. 호암빌라는 총 4세대이며 확인된 실거래도 1건뿐입니다. 동일 면적 거래가 확인되지 않아 매도 시 가격 탐색이 쉬운 유형으로 보기는 어렵습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 별도 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·전입관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았습니다. 수리비가 발생하면 낮은 낙찰가의 장점이 빠르게 줄어들 수 있습니다.
- 시세 오판 금지. 85,000,000원 실거래는 전용 80.55㎡로 본건보다 면적이 큽니다. 최저가가 이 거래가의 31.7%라는 이유만으로 ‘시세의 3분의 1’이라고 판단하면 안 됩니다.
- 층·접근성 확인. 한쪽 도로에서는 1층으로 체감될 수 있으므로 채광·사생활·방범·습기 등 저층 특성을 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 유찰 리스크. 이미 2회 유찰됐고 호암빌라 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 낮은 가격과 별개로 수요층의 폭을 점검해야 합니다.
- 배당 외 비용. 현재 배당표는 집행비용 추정과 등기 채권 중심이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 현장점유, 실거래 자료를 직접 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘확인되지 않은 현장과 시세’가 변수
등기 권리만 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 2020년 신만덕새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 충분하다고 결론낼 수는 없습니다.
확인된 실거래는 2023년 5월의 85,000,000원 1건뿐이고 본건과 면적이 다르며, 호암빌라는 4세대 소규모 다세대주택입니다. 여기에 임대관계와 내부 상태까지 미확인입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만 가격·환금성·현장 확인의 비중이 높은 물건입니다. 최저가 숫자보다 실제 점유와 내부 상태, 본건 54.78㎡에 맞는 별도 시세 검증이 입찰 판단의 승부처입니다.
