부산지방법원 2025타경2782. 부산 사하구 감천동 남성타워아파트 1층 107호입니다. 감정가는 122,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 59,780,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 손선익이며, 말소기준은 2019.11.06 설정된 주식회사국민은행 근저당권 50,600,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 46,200,000원, 2022년 장은숙 근저당, 부산신용보증재단 가압류, 신한카드 가압류, 경매개시결정과 근저당권부채권 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 59,780,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 123,333,333원의 48.5%이고, 최신 거래 126,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래 수준이 이전 거래보다 21.6% 낮은 하락 추세라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2782 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 315-2 남성타워아파트 1층107호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 암남공원로 527 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.84㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 손선익 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 47,000,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2019.11.06 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 국민은행 추가 근저당권 46,200,000원, 장은숙 근저당권 12,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 45,416,610원, 신한카드 가압류 19,546,209원 및 경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 한국주택은행·송도신용협동조합·손주연·국민은행의 선행 근저당과 서울보증보험 가처분은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중
남성타워 동일 전용면적 84.84㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 136,900,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 123,333,333원, 최신 거래는 2025.06의 126,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 -21.6%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 84.84㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 2025.05 | 84.84㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 84.84㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2022.11 | 84.84㎡ | 7 | 152,000,000원 |
| 2021.10 | 84.84㎡ | 14 | 162,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.84㎡ | 3건 | 123,333,333원 |
현재 최저가 59,780,000원은 최근 12개월 평균의 48.5%입니다. 전체 거래 평균 136,900,000원과의 비교보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해도 가격 차이는 큽니다. 따라서 현재 회차는 가격 자체의 할인 폭은 분명한 구간입니다. 다만 2025.06 최신 거래 126,000,000원, 최근 평균 123,333,333원이라는 숫자만 볼 것이 아니라 -21.6% 하락 추세와 1층이라는 개별 조건을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,040원 |
| 2. 국민은행 근저당 · 을구 8번 | 50,600,000원 | 50,600,000원 |
| 3. 국민은행 근저당 · 을구 9번 | 46,200,000원 | 7,703,960원 |
| 4. 장은숙 근저당 · 을구 12번 | 12,000,000원 | 0원 |
| 5. 부산신용보증재단 가압류 | 45,416,610원 | 0원 |
| 6. 신한카드 가압류 | 19,546,209원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 173,762,819원 중 예상 배당액은 58,303,960원, 미배당은 115,458,859원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 모두 말소기준 이후 권리여서 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 59,780,000원 | 58,303,960원 | 115,458,859원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 41,846,000원 | 40,692,772원 | 133,070,047원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 29,292,200원 | 28,364,940원 | 145,397,879원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 후순위 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수 위험을 구분해서 봐야 합니다. 채권 미배당이 크다고 해서 그 금액을 매수인이 이어받는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감천초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 급·배수 및 위생설비·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로·지형. 동측으로 노폭 약 12M 내외 도로에 접하며, 아파트 건부지는 북서하향 급경사지대 내 부정형 토지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 657,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장성. 남성타워는 74세대, 사용승인일은 1994.06.15입니다. 동일 면적 거래 5건 중 최근 12개월 거래는 3건이고 최근 가격 추세는 -21.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.11.06 을구 8번 국민은행 근저당 50,600,000원이 말소기준인지 원본 등기사항과 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유원인을 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 136,900,000원보다 최근 12개월 평균 123,333,333원과 최신 거래 126,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -21.6%이므로 현재 최저가의 할인율만 보고 향후 매도가격을 낙관하지 마세요.
- 1층·단지 규모 확인. 본건은 1층이고 단지는 74세대입니다. 현장 상태와 실제 매수수요를 확인해 환금성을 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 현 회차 미배당 115,458,859원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권 미회수와 낙찰자 인수를 혼동하지 마세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력적이나 하락 추세는 확인
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 59,780,000원은 최근 12개월 평균 123,333,333원의 48.5%라 가격 간격도 큽니다. 따라서 권리와 가격만 놓고 보면 현재 회차의 조건은 유리한 편입니다.
다만 시세 자체가 정체된 시장은 아닙니다. 최근 거래 수준은 이전 거래보다 21.6% 하락했고, 최신 거래 126,000,000원과 최근 평균 123,333,333원을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다. 여기에 74세대 규모, 1층, 임대관계 미상이라는 현장 확인 요소가 남아 있습니다. 결론은 “권리 인수 0원·가격 간격은 크지만, 하락장과 환금성까지 확인하고 입찰할 물건”입니다.
