부산지방법원 2025타경100747. 대상은 부산광역시 사하구 장림동 535의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 지목이 공장용지, 면적은 1,654㎡이며 준공업지역에 속합니다. 등기상 소유자는 주식회사해누리푸드시스템입니다. 권리분석의 기준점은 2018년 7월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,000,000,000원입니다. 이 권리는 이후 한국자산관리공사로 이전됐고, 신용보증기금에 702,456,118원이 일부 이전된 기록이 있습니다.
기준권리 이후에는 국민건강보험공단 압류와 농협은행·농업협동조합중앙회·자연과바다·신용보증기금· 서울보증보험·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 그리고 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유·임차인도 전입시점이 전부 말소기준 이후여서 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100747 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 535 · 부산광역시 사하구 장평로 39 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 지목 공장용지 · 토지 1,654㎡ |
| 용도지역 / 형상 | 준공업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사해누리푸드시스템 |
| 감정가 / 최저가 | 5,522,921,950원 / 2,706,232,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 4,557,789,158원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 일괄매각 범위 | 토지 · 제시외 건물 · 제시외 기계기구 · 기계기구 목록의 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.07.30 을구 15번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,000,000,000원이고, 이후 2024.07.12 한국자산관리공사로 이전됐으며 2024.10.31 신용보증기금에 702,456,118원이 일부 이전됐습니다. 기준권리 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인·점유 현황 — 실제 확인 7명, 대항력 승계 없음
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)바다드림씨푸드 조하은 | A동 1층 | 2022.10.27 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)신나푸드 신중현 | A동 1층 | 2024.03.18 | 420,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사 우리유통 강영민 | A동 1층 | 2022.08.30 | 10,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 강계문 | B동 2층 | 2021.01.08 | 20,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김동수 | B동 1층 | 2021.06.14 | 미상 | 800,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)신나수산 김나은 | B동 1층 | 2024.06.18 | 300,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 홍성국 | - | 2018.08.23 | 미상 | 1,100,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계되는 사람은 없으므로 실제 확인된 점유·임차인은 7명입니다. 모두 말소기준일 2018.07.30 이후 전입해 대항력은 없습니다. 김동수·홍성국은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입 자체가 기준권리 이후이므로 이 자료상 대항력은 없습니다. 다만 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 할인’은 확인할 수 없다
감정가는 5,522,921,950원, 현재 최저매각가는 2,706,232,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰을 거쳐 절대 금액은 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 49%’는 경매 회차 지표일 뿐 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 2,706,232,000원 | 49% | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,894,362,399원 | 34.3% | 618,689,507원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,326,053,679원 | 24.01% | 1,181,315,140원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,706,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,462,320원 |
| 1. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,107,934원 | 30,107,934원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 170,611,627원 | 170,611,627원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 자연과바다 | 233,073,019원 | 233,073,019원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 889,000,000원 | 889,000,000원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 26,862,606원 | 26,862,606원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 142,053,096원 | 142,053,096원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 185,061,398원 |
현재 최저가 2,706,232,000원을 매각가로 가정한 계산입니다. 채권 합계 2,491,708,282원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 185,061,398원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지 정보 기준)
- 토지. 지목은 공장용지, 면적은 1,654㎡이며 토지이용상황은 공업기타입니다.
- 용도지역. 준공업지역에 포함되고 비행안전구역에도 포함됩니다.
- 도로·형상. 평지의 사다리형 토지이며 중로각지입니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 1,151,000원입니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가와 시장가의 괴리를 수치로 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장 할인율을 동일하게 보지 않는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 대조. 토지뿐 아니라 제시외 건물·제시외 기계기구·기계기구 목록의 기계기구까지 포함됩니다. 현황과 목록이 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 실제 확인된 점유·임차인 7명의 점유부분과 현재 영업·사용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 김동수·홍성국의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 임대차 조건과 명도 협의 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 5,522,921,950원과 최저가 2,706,232,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 토지·건물·기계기구를 각각 검증해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 한국자산관리공사로의 권리이전, 신용보증기금 일부이전, 압류·가압류의 현재 상태를 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 현장검증”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2018.07.30 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 확인된 점유·임차인 7명도 모두 기준권리 이후 전입해 대항력 승계가 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 토지와 제시외 건물·기계기구가 함께 묶여 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘49%라는 숫자’가 아니라 일괄매각 자산의 실제 현황과 가치가 2,706,232,000원에 부합하는지 검증하는 것입니다.
