부산지방법원 2025타경100747. 부산 사하구 장림동 535의 기타 건물과 토지가 매각 대상입니다. 토지는 공장용지 1,654㎡이며 준공업지역·평지·사다리형·중로각지 조건입니다. 현재 소유자는 주식회사해누리푸드시스템이고, 신청채권자는 한국자산관리공사, 청구액은 4,557,789,158원입니다.
권리분석의 기준은 2018.07.30. 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,000,000,000원입니다. 이후 등기된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 7명의 전입·사업자등록 시점도 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 점유자는 다수지만 대항력으로 보증금을 매수인에게 청구할 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100747 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 535 제에이동호 · 부산광역시 사하구 장평로 39 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 준공업지역 |
| 토지 현황 | 1,654㎡ · 공업기타 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사해누리푸드시스템 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,522,921,950원 / 3,866,045,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 4,557,789,158원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 · 제시외 기계기구 · 기계기구 목록 1번 · 토지상의 수목·바닥포장·담장 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준 근저당권은 토지 장림동 535와 다른 건물들을 공동담보로 하고 있습니다. 2024.07.12. 한국자산관리공사로 근저당권이 이전됐고, 2024.10.31. 신용보증기금에 702,456,118원이 일부 이전됐습니다. 이후 2025.01.24. 한국자산관리공사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
임차인·점유 현황 — 실제 임차인 7명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)바다드림씨푸드 조하은 | A동 1층 | 2022.10.27 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)신나푸드 신중현 | A동 1층 | 2024.03.18 | 420,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 우리유통 강영민 | A동 1층 | 2022.08.30 | 10,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강계문 | B동 2층 | 2021.01.08 | 20,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동수 | B동 1층 | 2021.06.14 | 미상 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)신나수산 김나은 | B동 1층 | 2024.06.18 | 300,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍성국 | 특정 부위 미기재 | 2018.08.23 | 미상 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 7명입니다. 확인되는 보증금 합계는 770,000,000원, 확인되는 월세 합계는 3,400,000원이며, 김동수와 홍성국의 보증금은 미상입니다. 다만 7명 모두 전입·등록일이 말소기준일인 2018.07.30.보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 실질취득 3,866,045,000원
현재 최저매각가는 감정가 5,522,921,950원의 70%인 3,866,045,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 3,866,045,000원입니다. 다만 공장용지·기타 건물·기계기구가 결합된 물건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 3,866,045,000원 | 2,491,708,282원 | 0원 | 1,333,276,268원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 2,706,231,500원 | 2,491,708,282원 | 0원 | 185,060,903원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 1,894,362,049원 | 1,873,018,429원 | 618,689,853원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시 배당표상 채권 미배당액은 618,689,853원으로 늘어나지만, 이는 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,866,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.1% 추정) | - | 41,060,450원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,107,934원 | 30,107,934원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 170,611,627원 | 170,611,627원 |
| 5. 갑구 20번 가압류 · 주식회사 자연과바다 | 233,073,019원 | 233,073,019원 |
| 6. 갑구 21번 가압류 · 신용보증기금 | 889,000,000원 | 889,000,000원 |
| 7. 갑구 22번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 26,862,606원 | 26,862,606원 |
| 8. 갑구 23번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 142,053,096원 | 142,053,096원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,333,276,268원 |
현재 회차에서는 배당표에 반영된 채권액 2,491,708,282원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 1,333,276,268원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·용도·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 기타 + 토지이며, 토지 지목은 공장용지, 이용상황은 공업기타입니다.
- 규모. 토지면적은 1,654㎡이고 공시지가는 1,151,000원/㎡입니다.
- 형상. 평지의 사다리형 토지이며 중로각지에 해당합니다.
- 도시계획. 준공업지역과 비행안전구역에 포함되고, 폭 20m~25m의 중로1류에 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 기계기구, 기계기구 목록 1번이 포함되며 토지상의 수목·바닥포장·담장도 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장용지·기타 건물로 매수층과 활용 목적이 제한될 수 있어, 감정가 할인율과 별도로 실제 사용 가능성과 처분 가능성을 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 구획 확인. A동 1층, B동 1·2층과 특정 부위가 기재되지 않은 점유자의 실제 사용 범위를 현장에서 구분하세요.
- 보증금 확인. 김동수와 홍성국의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 점유 해소 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 제시외 시설 대조. 제시외 건물·기계기구와 기계기구 목록 1번의 현존 여부, 상태와 귀속을 매각서류 및 현장에서 대조하세요.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당은 토지와 다른 건물들을 공동담보로 하고 있으며, 근저당권 이전과 일부 이전 등기가 존재합니다.
- 신청채권 배당 확인. 시나리오상 한국자산관리공사의 청구액은 4,557,789,158원이고 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있으므로 공동담보 배분과 채권계산 구조를 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 실무 난도는 낮지 않다”
이 물건은 말소기준 이후에 들어온 7명의 점유자가 있고 후순위 압류·가압류도 모두 소멸하므로, 매수인이 승계할 권리금액은 0원입니다. 현재 최저가 3,866,045,000원이 곧 실질취득금액입니다. 그러나 권리가 소멸한다고 해서 물건이 단순한 것은 아닙니다. 공장용지 1,654㎡와 기타 건물, 제시외 건물·기계기구를 함께 취득하고 7명의 실제 점유 관계도 정리해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 점유 구획, 기계기구의 실체, 공동담보 배분과 공장용 부동산의 환금성입니다.
