수원지방법원 2025타경52844. 안산시 상록구 본오동 871-11, 2층 202호 근린시설입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 3층 중 2층에 위치하며, 문이 닫혀 내부를 자세히 확인하지 못했으나 병원 등으로 이용되었던 것으로 추정되고 현재는 공실입니다. 이번 경매는 등기부상 2025.07.28. 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 시작됐습니다.
권리의 핵심은 2024.07.04. 접수된 안산시의 김승이 지분 압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있고, 이후 2025.07.28. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행 근저당권 390,000,000원은 2023.07.07. 해지로 이미 말소되어 현재 유효 근저당에는 포함되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52844 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11 2층 202호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 샘골로 120 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 병원 등으로 이용되었던 것으로 추정 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김승민, 김승이, 김승주, 유한회사에이비오디맨션, 유해영, 이예린 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 203,840,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 유한회사에이비오디맨션 |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 안산시 압류
2008.09.01. 설정된 국민은행 근저당권 390,000,000원은 2023.07.07. 해지로 말소됐고, 2023.05.23. 국의 이정엽 지분 압류와 2023.10.24. 강제경매개시결정, 2024.10.22. 안산시 압류도 2024.11.14. 강제경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석상 기준이 되는 권리는 2024.07.04. 안산시 압류입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 판정은 유보
현재 최저매각가는 203,840,000원으로 감정가 416,000,000원의 49%입니다. 다만 이 근린시설과 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래 표본이 확인되지 않고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 객관적으로 비교하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 203,840,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 142,688,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 99,881,600원 | 0원 |
제공된 부동산 통계에서는 평균 유찰 횟수가 0.9회, 매각률이 0.0%로 나타나며 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 대상물건은 이미 2회 유찰된 상태이므로, 감정가 대비 할인율 자체보다 실제 임대수익 가능성·공실 해소 가능성·주변 근린시설 거래가격을 현장에서 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,653,760원 |
| 2. 경매개시결정 · 유한회사에이비오디맨션 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 200,186,240원 |
현재 시나리오 계산상 채권자 총 배당액은 0원, 매수인 인수액은 0원이며 소유자 교부 예상액은 200,186,240원입니다. 다만 말소기준인 안산시 압류의 체납액은 확인되지 않아 실제 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본오초등학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 노선 밀집상가와 그 뒤편 대규모 아파트 단지로 형성된 주상복합지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 문이 닫혀 내부를 자세히 확인하지 못했으며 병원 등으로 이용되었던 것으로 추정되나 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 중 2층 202호이며, 외벽은 화강석·드리이빗트 마감, 내벽은 페인트 마감, 창호는 철제틀 이중유리입니다.
- 도로·토지. 토지는 세장형이고 인접도로와 평탄하며, 소로와 중로에 접합니다. 전체적으로 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 중로1류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 3,013,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 203,840,000원이 감정가의 49%여도 직접 비교할 실거래가 확인되지 않습니다. 주변 근린시설의 실제 거래·임대가격과 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 감정평가상 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 확인. 2025.07.28. 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 진행된 사건이므로 매각대상 범위와 공유지분 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 안산시 압류액 확인. 2024.07.04. 안산시 압류가 말소기준이지만 체납액이 확인되지 않아 실제 배당 결과는 현재 예상배당표와 달라질 수 있습니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 여러 규제에 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가격
이 사건은 현재 유효 근저당이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 물건은 현재 공실인 근린시설이고 임대관계가 미상이며, 직접 비교 가능한 실거래 표본도 확인되지 않습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 203,840,000원까지 내려왔지만, 그 사실만으로 시세보다 싸다고 결론내리기는 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 현장검증. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 상권·임대수요·주변 거래가격입니다.
