수원지방법원 2025타경52880. 경기도 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 4층 에프-425호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정가 269,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 188,300,000원입니다. 현재 소유자는 주식회사에스에이치석재이며, 2022.07.01 거래가액 266,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 228,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 경기신용보증재단 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 안산시 압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 아무나 살 수 있다는 것은 다른 문제입니다. 매각물건명세서 비고는 이 물건을 공장으로 적시하고 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하도록 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52880 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 4층 에프-425호 |
| 용도 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 지하 1층·지상 13층 건물 내 4층 에프-425호 · 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 주식회사에스에이치석재 · 2022.07.01 소유권이전 · 거래가액 266,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 188,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 194,935,631원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.12.11 중소기업은행 채권최고액 840,000,000원의 기존 근저당은 2022.07.01 일부포기로 말소됐고, 주식회사에스에이치석재의 소유권 취득과 함께 새로 설정된 을구 3번 중소기업은행 근저당 228,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류 45,000,000원, 임의경매개시결정, 안산시 압류, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 70% 유찰가를 ‘시세 할인’으로 착각하지 말 것
현재 최저매각가 188,300,000원은 감정가 269,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 확인 가능한 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인폭만 제시돼 있습니다. 따라서 “감정가보다 30% 내려왔다 = 시세보다 싸다”라고 연결할 근거는 없습니다. 특히 공장·지식산업센터는 실제 사용 가능 업종, 산업단지 입주 요건, 매수자격 등이 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 단순 감정가 할인율보다 자격과 실제 거래 가능성을 먼저 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 188,300,000원 | 184,863,800원 | 88,136,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 131,809,999원 | 129,164,659원 | 143,835,341원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 92,266,999원 | 90,206,193원 | 182,793,807원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 내려가지만, 그 차이는 매수인에게 승계되는 권리가 아니라 채권자의 미배당 증가로 나타납니다. 현재 회차에서도 채권총액 273,000,000원 중 184,863,800원이 배당되고 88,136,200원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,436,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 228,000,000원 | 184,863,800원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 273,000,000원, 총 배당액은 184,863,800원, 미배당은 88,136,200원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 토지는 공장용지·공업용으로 이용 중입니다.
- 입지. 안산역 남서측 인근으로 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선·수인분당선 안산역이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 광로3류(폭 40m~50m)에 접합니다.
- 지역지구. 도시지역·일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,278,000원/㎡이며 지형은 평지·사다리형입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·주차설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수자격 확인. 반월특수지역 공장으로서 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 우선 확인해야 합니다.
- 업종·이용 가능성. 실제 계획 업종이 산업단지 입주 및 공장 이용 요건에 맞는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계 미상으로 평가돼 있으므로 현황 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 188,300,000원은 감정가 70%이지만, 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마십시오.
- 배당 이해. 현재 회차 미배당 88,136,200원은 채권자 측 부족액이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 압류 확인. 안산시와 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조이나, 당해세 등 배당 우선항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 산업단지 입주 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 끝이 아니다
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 2022.07.01 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 188,300,000원에서 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건의 본질은 아파트가 아니라 반월특수지역의 공장(지식산업센터)입니다. 매각물건명세서가 입주 및 매수 자격 확인을 별도로 요구하는 만큼, 이 사건의 첫 질문은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 “내가 이 물건을 적법하게 매수하고 사용할 수 있는가”여야 합니다. 감정가 269,000,000원에서 1회 유찰돼 188,300,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 권리 인수는 0원, 자격 확인은 필수. 이 두 문장을 함께 봐야 하는 경매입니다.
