수원지방법원 2025타경52938. 시흥 장곡동 매꼴마을동양덱스빌아파트 254동 17층 1701호입니다. 1999.11.29. 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 20층 건물의 17층 세대로, 감정평가상 방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니·전실·현관 등의 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이혜림이며, 2017.02.24. 공유자 전원 지분을 거래가액 203,000,000원에 이전받았습니다.
등기부에는 과거 여러 근저당권·가압류·압류 이력이 남아 있지만, 해당 선행 권리들은 이미 말소된 내역입니다. 현재 경매 권리분석의 기준이 되는 권리는 2022.05.04. 한국투자저축은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 2025.07.31. 같은 금융기관의 임의경매개시결정이 들어왔고, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52938 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 804 매꼴마을동양덱스빌아파트 254동 17층 1701호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 인선길 111 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 59.94㎡ · 20층 건물 중 17층 |
| 이용상태 | 방3 · 욕실2 · 거실 · 주방/식당 · 발코니 · 전실 · 현관 등 |
| 소유자 | 이혜림 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 366,960,460원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 2022년 근저당
말소기준권리는 을구 25번 한국투자저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원, 채무자는 이혜림입니다. 이후 2025.07.31. 한국투자저축은행이 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당상 채권자는 전액을 회수하지 못하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 2.016억은 최근 평균의 74.2%
동양덱스빌 동일면적 59.94㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 271,666,666원, 최신 거래는 2026.07. 277,000,000원입니다. 현재 최저매각가 201,600,000원은 최근 12개월 평균의 74.2%로, 최근 실거래 구간보다 낮게 형성돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 19 | 277,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 18 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 8 | 304,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 16 | 268,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 16 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 7 | 253,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 271,666,666원 |
표본의 최저 실거래는 250,000,000원, 최고는 310,000,000원입니다. 감정가는 288,000,000원이지만 1회 유찰돼 현재 최저가는 201,600,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 최근 실거래 최저가보다도 낮고, 최신 거래 277,000,000원과도 가격 차이가 있습니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액 역시 201,600,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 을구 25번 근저당권 · 주식회사한국투자저축은행 | 360,000,000원 | 197,977,600원 |
| 미배당 | - | 162,022,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 201,600,000원 가정 시 집행비용 3,622,400원을 제외한 197,977,600원이 한국투자저축은행에 배당되고, 채권최고액 기준 162,022,400원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 예상 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 162,022,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 141,120,000원 | 138,344,320원 | 221,655,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 98,784,000원 | 96,605,888원 | 263,394,112원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자가 덜 회수한다는 사실을 매수인이 추가로 갚아야 한다는 의미로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장곡고등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트를 중심으로 근린생활시설·공공시설·임야 등이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1999.11.29. 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 20층 건물로, 대상 세대는 17층입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보·실내소화전·CCTV 설비가 기재돼 있습니다.
- 단지. 동양덱스빌은 414세대이며, 동일면적 59.94㎡ 실거래 표본이 12건 확인됩니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 표시돼 있고, 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시도 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,017,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인으로 정리된 사람은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.05.04. 을구 25번 한국투자저축은행 근저당권을 기준으로 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 271,666,666원, 최신 거래 277,000,000원, 실거래 최저 250,000,000원을 함께 놓고 응찰 상한을 결정할 필요가 있습니다.
- 현재 회차 확인. 제공된 현재 최저가는 201,600,000원이며 감정가 288,000,000원의 70%입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 162,022,400원과 매수인 인수 0원은 서로 다른 개념입니다. 채권자의 부족분을 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 등 토지이용계획 표시의 실제 적용 여부를 입찰 전 관련 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 응찰가
이 물건은 감정가 288,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 201,600,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 평균 271,666,666원 대비 74.2% 수준이고, 최근 실거래 최저 250,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 신건에서 보이지 않았던 여유가 1회 유찰 후 분명하게 생겼습니다.
권리 측면에서는 2022.05.04. 한국투자저축은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 채권자에게 162,022,400원의 미배당이 예상되더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인으로 정리된 사람은 없으면서 감정평가의 임대관계는 미상으로 남아 있으므로, 등기 권리는 합격권, 가격도 경쟁력 있음, 마지막 변수는 실제 점유 확인으로 정리할 수 있습니다.
