부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경53007 · 안산지원 · 아파트
철근콘크리트조 54.63㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

174,777,777원 1억 7,477만 감정가 213,000,000원

감정가의 82% 2026-08-13 낙찰

최저매각가 149,100,000원 최저가 대비 +17%

낙찰일

08-13 낙찰 완료

안산지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,491만원

최저가의 10% · 14,910,000원

실거래 대비

▼ 25.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.36억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리는 낙찰로 소멸되지만 채권 미배당·당해세 변수와 저환금성이 핵심인 물건입니다.

가격 최저가 149,100,000원 = 최근 실거래 평균 222,666,666원의 67% 수준으로 가격 여력은 존재
자금 입찰보증금 약 14,910,000원 · 인수액 0원
리스크 임차인 인수는 없지만 국세·지방세 압류 및 다수 가압류 미배당 구조 확인

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매각으로 권리는 정리됩니다. 다만 압류·가압류가 집중된 채무 구조와 국세·지방세 압류 변수가 있는 물건입니다. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮지만, 오래된 아파트와 낮은 환금성을 함께 봐야 합니다.

감정가

213,000,000원

평가 기준

최저가

149,100,000원

1회 유찰

최근 실거래 평균

222,666,666원

최근 12건

매수인 인수

0원

임차인 없음

수원지방법원 2025타경53007. 시흥시 정왕동 무진아파트 109동 303호 아파트입니다. 등기상 소유자는 한상필이며, 2014년 거래가액 145,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤 2016년 근저당 설정과 이후 다수 압류·가압류가 이어진 구조입니다. 말소기준권리 이후의 압류와 가압류는 매각으로 소멸하며 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경53007
소재지	경기도 시흥시 정왕동 1629 무진아파트 109동 3층303호
물건종류	아파트
소유자	한상필
감정가 / 최저가	213,000,000원 / 149,100,000원
신청채권 / 청구	한국자산관리공사 / 144,302,218원
매각기일	2026.08.13

① 권리 흐름 — 매각으로 정리되는 구조

말소기준은 2023년 3월 27일 시흥시 압류입니다. 이후 신용보증기금, 경기신용보증재단, 중소기업은행 등 다수 가압류와 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다.

② 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 환금성 확인 필요

무진아파트 최근 거래 기준으로 최근 12개월 평균은 222,666,666원, 최신 거래는 2026.06 기준 208,000,000원입니다. 현재 최저매각가 149,100,000원은 최근 평균 대비 약 67% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.06	59.58㎡	1	208,000,000원
2026.06	54.63㎡	2	211,000,000원
2026.05	54.63㎡	3	204,000,000원
2026.05	59.58㎡	7	230,000,000원
평균	—	12건	222,666,666원

⚠️ 가격보다 중요한 확인점 최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 1995년 준공 단지이며 거래층과 면적 차이가 존재합니다. 가격만 보고 접근하기보다 실제 점유 상태와 관리 상태 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)

배당 항목	청구액	예상배당
집행비용	-	2,887,400원
가압류 · 신용보증기금	225,000,000원	146,212,600원
경기신용보증재단	12,500,000원	0원
중소기업은행	38,595,755원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만 노후 단지 환금성 검토가 필요합니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수와 후순위 권리 승계는 없습니다. 낙찰 후 등기상 부담은 매각절차를 통해 정리되는 구조입니다.

⛔ 주의 관점 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다. 또한 채권 총액 349,029,787원 대비 매각대금 부족으로 후순위 채권자는 미배당 가능성이 큽니다.

④ 입지·환금성 메모

단지. 무진아파트 488세대, 1995년 준공 아파트입니다.
용도지역. 제2종일반주거지역이며 아파트 이용 상태입니다.
환금성. 최근 거래는 존재하지만 준공 연식과 면적별 가격 차이를 고려해야 합니다.
권리. 압류·가압류 다수 존재하는 채무 과다형 물건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부를 반드시 확인하세요.
권리 확인. 매각으로 소멸되는 권리와 실제 배당 순위를 원본 서류로 확인하세요.
가격 판단. 최근 실거래 평균 대비 할인 폭은 있으나 노후 아파트 환금성을 반영해야 합니다.
점유 확인. 임차인 인수는 없지만 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 채무 구조를 봐야 한다”

이 물건은 임차인 인수 위험이 없는 점은 장점입니다. 다만 단순히 최저가만 보고 판단하기보다, 다수 압류·가압류와 세금 변수, 그리고 오래된 아파트의 환금성을 함께 봐야 합니다. 최근 실거래 대비 가격 여력은 있지만, 안전한 입찰은 권리보다 배당 구조와 현장 확인에서 결정됩니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 소멸되지만, 채권 폭탄과 세금 변수가 남는다 — 시흥 무진아파트 303호

물건 개요

① 권리 흐름 — 매각으로 정리되는 구조

② 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 환금성 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 채무 구조를 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-25	유찰	2억 1,300만원
2	2026-08-13	대기	1억 4,910만원