수원지방법원 2025타경53022. 안산시 단원구 와동 812-21, 조적조 평지붕 3층 건물의 지1층 비01호 다세대주택입니다. 감정가는 44,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 21,560,000원입니다. 권리구조의 출발점은 2019.02.28. 설정된 부경양돈협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류· 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 등기만 보면 단순한 ‘인수 0원’ 사건이 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있고, 임대차계약일자·주민등록일자가 2016.12.05., 확정일자가 2016.12.06., 점유개시일자가 2017.01.07.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기상 임차보증금은 41,000,000원입니다. 정상적으로 잔존한다면 대항력 있는 선순위 임차권이 핵심 인수위험이 될 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 임차권자의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고, 배당 후 남는 잔여금액에 대한 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 승계채권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 등기상 보증금 41,000,000원은 권리의 원래 금액이고, 현 매수인 인수 판단은 확약 내용을 반영한 값입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 812-21 지1층 비01호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 단원구 화정천동로1안길 27-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 31.02㎡ · 조적조 평지붕 3층 건물 내 지1층 |
| 소유자 | 이규방 · 2018.11.22. 대물변제 원인 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 21,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 52,805,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 1993.05.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2019.02.28. 접수된 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 한국토지주택공사 임차권은 등기 자체는 2019.03.07.이지만, 등기된 주민등록일자 2016.12.05., 점유개시일자 2017.01.07., 확정일자 2016.12.06.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 권리 자체의 대항력·우선변제력은 가볍게 볼 수 없습니다.
| 권리관계자 | 성격 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 지1층 비01호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 41,000,000원 | 대항력 우선변제 승계·확약 |
실제 임차인은 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사 1건은 자료상 보증기관 성격의 권리신고로 분류되며 보증금 합산 대상이 아닙니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 임차권자의 승계인으로 명세서에 기재돼 있고, 잔여 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 21,560,000원 vs 최근 12개월 평균 63,500,000원
전용 31.02㎡가 일치하는 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 67,333,333원이지만, 과거 2021.11. 거래 75,000,000원이 포함돼 있어 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 2건의 평균은 63,500,000원, 최신 거래는 2026.05. 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 31.02㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 31.02㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2021.11 | 31.02㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.02㎡ | 2건 | 63,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득 21,560,000원은 최근 12개월 평균 63,500,000원의 34.0%입니다. 최신 거래 60,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 가격 격차는 분명합니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 15.3% 하락한 추세이므로, 전체 평균 67,333,333원만 기준으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 788,080원 |
| 1. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 120,000,000원 | 20,771,920원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 52,805,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상 채권총액은 182,805,753원, 배당액은 20,771,920원, 미배당액은 162,033,833원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원이지만, 제출된 확약에 따라 잔여 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 현 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 21,560,000원 | 20,771,920원 | 162,033,833원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 15,091,999원 | 14,420,343원 | 168,385,410원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 10,564,399원 | 9,974,240원 | 172,831,513원 |
유찰이 더 진행되면 선순위 근저당의 미배당액만 커지고 신청채권자에게 돌아갈 배당은 계속 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 확약으로 인해 낙찰가가 내려가더라도 잔존 임차보증금이 매수인에게 전가되는 구조로 보지 않습니다. 따라서 현 자료 기준 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 와동 소재 덕인초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·공원·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 1993.05.07. 사용승인된 조적조 평지붕 3층 건물의 지1층 비01호입니다. 기본적인 위생·급배수·가스시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,439,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 313.2㎡, 지목 대, 평지의 자루형 토지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 전용 31.02㎡ 실거래 표본은 3건이며, 최근 12개월 평균은 63,500,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래 대비 -15.3% 추세입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리판단 핵심은 서울보증보험 주식회사의 잔여 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약 내용대로 임차권등기 말소가 이행되는지 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 지하층 상태 확인. 감정평가상 지1층 다세대주택입니다. 현장 상태와 채광·환기·습기 등 실제 이용여건을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 67,333,333원보다 최근 12개월 평균 63,500,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 -15.3% 낮습니다. 현 최저가가 낮더라도 미래 매도가격을 과거 고가 거래에 맞춰 잡는 것은 피해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 보이지만, 결론은 확약에서 갈린다”
이 물건은 표면만 보면 경계해야 할 선순위 임차권 사건입니다. 임대차 관련 기준일이 말소기준 2019.02.28.보다 앞서고 등기상 보증금도 41,000,000원입니다. 그러나 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 임차권자의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 잔여 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 그대로 반영하면 매수인 인수는 0원, 현 회차 실질취득은 21,560,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 63,500,000원의 34.0%, 최신 거래 60,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 추세는 -15.3%이고 물건은 1993.05.07. 사용승인된 지1층 다세대주택입니다. 권리의 핵심위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 지하층의 환금성과 하락 추세, 세금 압류에 따른 배당 변동은 남습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 매력적이지만 환금성은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 최저가 숫자 자체보다 확약의 유효성과 지하층 물건의 실제 매도 가능성입니다.
