수원지방법원 2025타경53023. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 인근의 더오션2 2층 208호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 광명농업협동조합이 신청한 임의경매이며 청구금액은 282,916,756원입니다. 말소기준권리는 2020년 7월 31일 설정된 광명농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 322,800,000원입니다.

등기상 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리만이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이 확인되고, 그 보증금은 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다. 따라서 최저매각가와 실제 취득에 필요한 금액을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 선순위 임차인을 구분해야 한다

말소기준권리인 을구 1번 근저당권은 2020년 7월 31일 접수되었습니다. 을구 2번 근저당권도 같은 채권최고액 322,800,000원으로 기재되어 있으며, 1번 근저당권의 목적물에 추가된 것으로 표시되어 있습니다. 두 등기 모두 경매 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있지만, 채권최고액 두 건을 실제 독립된 채무 두 건으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 피담보채무와 추가설정·공동담보 관계를 원본 등기 및 채권자료로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확인된 인수액 1,000만원

실제 임차인은 2명으로 확인됩니다. 이 가운데 주식회사 지오파트너스는 보증금이 확인되고 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 박성준은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 조사되어 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 보증금과 월세는 확인되지 않았습니다.

③ 실질취득금액과 가격 판단 — 감정가 대비 비율만으로 저가를 단정하지 않는다

현재 최저매각가는 204,428,000원으로 감정가 596,000,000원의 약 34.3%입니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 최저가 비율일 뿐, 실제 거래가격이나 현재 시장가치 대비 할인율은 아닙니다. 실거래 비교 근거 없이 이 비율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

실질취득금액은 현재 최저매각가와 확인된 인수보증금만 합산한 값입니다. 취득세 등 부대비용과 추가로 확인되는 비용은 포함하지 않았습니다. 박성준의 보증금은 미상이므로 위 계산에 임의로 반영하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,428,000원 가정)

현재 회차의 예상배당은 제공된 배당 계산을 기준으로 표시했습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계와 실제 피담보채무가 일치한다고 단정할 수 없으므로, 실제 배당은 채권잔액 및 담보관계에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수보증금 10,000,000원은 위 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 시흥시 정왕동 거북섬 북측 인근으로, 거북섬과 웨이브파크를 중심으로 상가지대가 형성된 곳입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 공용주차장 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 3층 건물 중 2층 208호입니다. 공용위생설비, 엘리베이터, 급·배수설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류와 접합니다. 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등 관련 제한사항도 확인 대상입니다.
• 대지권 별도등기. 매각물건명세서 비고에 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 기재되어 있습니다. 토지 등기 및 대지권 관련 권리관계를 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
• 점유·환금성. 법인 임차인과 주거 점유자가 함께 확인되므로 실제 사용현황, 임대차계약, 공실 여부 및 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다. 실거래 비교 없이 환금성이나 적정 매도가를 확정할 수 없습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 현황과 시설 상태는 별도 점검이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 반영. 대항력 있는 지오파트너스 보증금 10,000,000원을 인수액으로 반영하고, 현재 최저가 기준 실질취득금액 214,428,000원을 기준으로 자금계획을 세우세요.
• 박성준 임대차 확인. 보증금과 월세가 미상이므로 임대차계약서, 점유 상태, 실제 사용용도 및 명도 범위를 확인하세요. 대항력이 없다는 기재만으로 점유·명도 문제가 모두 해소되는 것은 아닙니다.
• 근저당권의 실제 채무. 을구 1번과 2번의 채권최고액은 각각 322,800,000원으로 기재되어 있습니다. 추가설정·공동담보 관계와 실제 채무잔액을 확인해 배당 계산의 중복 여부를 점검하세요.
• 세금 체납. 국세·지방세 압류 관련 자료와 당해세 해당 여부를 확인하세요. 세금 우선순위에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 대지권 별도등기. 토지 등기와 대지권 관련 권리관계를 원본으로 확인하세요. 건물 등기만으로 전체 권리관계를 단정하지 마세요.
• 시장가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저가 매입이라고 판단하지 마세요. 근린시설의 실거래사례, 임대수익, 공실 상태 및 매수 수요를 별도로 확인하세요.
• 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 대조하고 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.

맺으며 — “감정가 대비 낮다”와 “실제로 싸다”는 다르다

이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 204,428,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 지오파트너스의 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있어, 현재 최저가 기준 실질취득금액은 214,428,000원입니다. 여기에 박성준의 미상 보증금과 점유·명도 문제, 세금 압류, 대지권 별도등기 및 근저당권의 실제 채무관계 확인이 남아 있습니다.

따라서 이 사건의 판단 기준은 감정가 대비 최저가 비율 하나가 아닙니다. 확인된 인수액을 포함한 실질취득금액, 미확인 임대차와 점유 위험, 토지 권리관계, 실제 시장가치를 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없으며, 권리·점유·세금 관련 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.