수원지방법원 2025타경53023. 시흥 정왕동 거북섬 북측 인근 ‘더오션Ⅱ’ 2층 208호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 최선영은 2020년 7월 31일 거래가액 399,179,550원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 광명농업협동조합이 채권최고액 322,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담이 0원이 되는 것은 아닙니다. 208호에는 말소기준일보다 앞선 2020년 7월 27일 전입한 주식회사 지오파트너스 대표자 서지호가 있고, 보증금 10,000,000원, 월세 1,500,000원입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 없고, 배당으로 보증금을 회수하지 못하므로 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53023 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이수변상업지구2블록3로트 더오션2 2층208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건 내 2층 208호 |
| 소유자 | 최선영 · 2020.07.31 소유권이전 · 거래가액 399,179,550원 |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 292,040,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 282,916,756원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2020년 7월 31일 광명농업협동조합 근저당권입니다. 2020년 11월 17일 추가 설정된 같은 조합의 근저당권, 2025년 국세 압류, 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024년 시흥시 압류는 2024년 7월 24일 이미 해제돼 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 2명, 인수액 10,000,000원
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지오파트너스 대표자 서지호 | 208호 | 2020.07.27 | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 박성준 | 208호 · 주거 | 2024.07.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
실제 점유자는 2명입니다. 지오파트너스는 전입일이 말소기준권리보다 4일 빠르고, 보증금 10,000,000원에 대해 대항력이 있습니다. 반면 박성준은 2024년 7월 19일 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 임대차 원문과 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 292,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,560원 |
| 인수 · 지오파트너스 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 광명농업협동조합 | 322,800,000원 | 287,151,440원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 광명농업협동조합 | 322,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권최고액 합계는 645,600,000원, 예상배당은 287,151,440원, 미배당은 358,448,560원입니다. 지오파트너스의 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질부담 — 유찰가 + 인수보증금
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 292,040,000원 | 10,000,000원 | 302,040,000원 | 358,448,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 204,428,000원 | 10,000,000원 | 214,428,000원 | 444,833,992원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 143,099,600원 | 10,000,000원 | 153,099,600원 | 505,303,794원 |
이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이 아닙니다. 인수액은 각 회차에서 10,000,000원으로 동일하므로 유찰될수록 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 현재 시점의 가격 판단은 감정가 대비 할인율만으로 확정할 수 없습니다. 근린시설이라는 용도와 거북섬 상권의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인한 뒤 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 ‘거북섬’ 북측 인근이며, 거북섬 및 웨이브파크를 중심으로 상가지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 공용주차장 및 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 3층 건물 내 2층 208호로 현재 근린생활시설로 이용중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 292,040,000원이 아니라 선순위 보증금까지 합친 302,040,000원을 출발점으로 계산하세요.
- 선순위 임차인. 지오파트너스 보증금 10,000,000원은 우선변제권이 없어 배당 없이 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 다른 점유자. 박성준은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 임대차 원문과 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 토지 별도등기. 대지권의 목적인 토지 별도등기의 구체적 내용과 매각 후 존속 여부를 등기부·매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순서와 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 근린시설 환금성. 아파트가 아닌 근린생활시설이므로 실제 임대료·공실·상가 거래사례를 확인해 실질취득가격의 적정성을 검증하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 별도등기
감정가 596,000,000원에서 최저가 292,040,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 매수인이 인수하는 선순위 임차보증금 10,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 302,040,000원입니다. 여기에 대지권 토지 별도등기, 국세·지방세 압류, 보증금이 확인되지 않은 추가 점유자까지 남아 있습니다.
반대로 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고, 현재 계산된 확정 인수액은 지오파트너스 보증금 10,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘싸게 내려온 물건인가’보다 ‘실질취득금액이 근린시설의 실제 가치에 맞는가’입니다. 2회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 선순위 임차·토지 별도등기·실제 상권가치를 모두 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.
