부산지방법원 2025타경101354. 부산 강서구 지사동 ‘지사과학삼정그린코아’ 107동 13층 1302호, 전용 약 60㎡의 아파트입니다. 소유자 주현우는 2017.11.20 거래가 169,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022.04.15 부산신용보증재단의 가압류 9,025,001원이고, 그 뒤 현대캐피탈·KB국민카드·국민은행·전북은행·삼성카드의 가압류와 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 정우용의 임차보증금 160,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.10.26, 확정일자는 2021.11.08, 전입·점유개시는 2021.12.20으로 말소기준 2022.04.15보다 앞섭니다. 원칙적으로 대항력이 있는 임차인이므로 현재 최저가 105,000,000원에서 배당 후 부족액이 남으면 매수인이 승계해야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약이 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 지사동 1185-1 지사과학삼정그린코아 107동 13층1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.9971㎡ · 25층 건물 내 13층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주현우 (2017.11.20 거래가 169,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
실제 임차인은 정우용 1명입니다. 보증금은 160,000,000원, 전입·점유개시는 2021.12.20, 확정일자는 2021.11.08이며 배당요구가 확인됩니다. 말소기준 가압류가 2022.04.15이므로 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정우용 | 부동산 전부 | 160,000,000원 | 2021.12.20 | 2021.11.08 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 확약이 없다고 가정한 배당계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 57,270,000원입니다. 2회 유찰 시 88,223,000원, 3회 유찰 시 109,876,100원으로 늘지만, 제출된 확약은 해당 잔존 반환청구권을 포기하는 내용입니다. 확약은 정우용 임차관계에 적용되는 것으로, 입찰 전 원문·적용 범위·말소 이행 조건을 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약이 유효하면 현재 가격은 최근 시세 아래
지사과학삼정그린코아는 1,013세대, 2017.04.27 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 약 60㎡형의 최근 12건 평균은 137,958,333원입니다. 현재 최저매각가 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.1%입니다. 확약으로 실질 인수액이 0원이므로 이 사건의 시세 비교 기준도 최저가 = 실질취득 105,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 6 | 127,500,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 25 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 21 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 25 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 17 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 24 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 20 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 15 | 142,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 137,958,333원 |
최근 실거래 범위는 127,500,000원~145,000,000원이고 최신 거래는 2026.08의 127,500,000원입니다. 현재 실질취득 105,000,000원은 최신 거래보다도 22,500,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다 32,958,333원 낮습니다. 감정가 150,000,000원 자체는 최근 실거래 최고 145,000,000원보다 높지만 1회 유찰로 가격이 105,000,000원까지 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 정우용 보증금 | 160,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 9,025,001원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 | 28,664,887원 | 0원 |
| 4. 가압류 · KB국민카드 | 5,213,526원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 19,114,191원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전북은행 | 9,384,858원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 | 42,761,638원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 정우용 보증금 중 102,730,000원이 배당되고 57,270,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 57,270,000원이 매수인 인수액이지만, 2026.06.16 확약으로 잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 범방동 소재 부산경남경마공원 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·임야 등이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 13층이며 급배수·위생·승강기·화재탐지· 소화전·공동현관관리기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 지방산업단지, 지원시설구역 등에 해당하며 공시지가는 752,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,013세대 단지이고 2026.03~2026.08 사이 동일 평형 거래가 127,500,000원~145,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 조건을 매각물건명세서에서 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 실제 말소에 필요한 절차·서류·시점을 확인하세요. 이 사건의 가격 메리트는 확약 이행이 전제입니다.
- 배당 구조 이해. 현재 최저가에서는 임차인에게 102,730,000원이 배당되고 계산상 57,270,000원이 부족합니다. 확약이 없으면 이 부족분이 핵심 인수 위험입니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 137,958,333원, 최신 거래 127,500,000원, 최고 거래 145,000,000원을 기준으로 응찰가 상한을 별도로 정하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 추가 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격”보다 먼저 볼 것은 확약의 효력
표면 숫자만 보면 이 물건은 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰돼 105,000,000원까지 내려왔고, 최근 동일 평형 평균 137,958,333원의 76.1%입니다. 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원이고 가격만 놓고는 최근 거래 대비 할인 폭이 분명합니다.
하지만 이 사건의 본질은 단순한 30% 할인 아파트가 아닙니다. 원래 구조는 보증금 160,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 회차에서 57,270,000원을 매수인이 승계할 수 있는 사건입니다. 그 위험을 2026.06.16 확약이 제거한 것입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 전에는 보류, 확약의 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소가 확실히 적용된다면 가격 경쟁력은 높다”입니다.
