부산지방법원 2025타경101363. 소유자 송무현 명의의 부산 북구 만덕동 812-49 건물과 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층이며 사용승인일은 1996.04.24입니다. 현재 이용상태는 1·2층 카페(봄날), 3층 내부수리중, 4층 공실, 5층 주택으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2015.08.21 설정된 진주저축은행 근저당권 702,000,000원이고, 이후 설정된 근저당·압류·가압류·임차권등기는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 930,911,000원으로 감정가의 49%입니다. 배당 시뮬레이션상 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 매각대금이 전부 소진되고 채권 미배당액은 728,453,288원이 남습니다. 그러나 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 넘어가는 것은 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101363 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 812-49 · 부산광역시 북구 상학산복길 163 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1·2층 카페(봄날), 3층 내부수리중, 4층 공실, 5층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 · 사용승인 1996.04.24 |
| 소유자 | 송무현 · 2013.07.19 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,899,819,800원 / 930,911,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 진주저축은행 / 751,518,461원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 470.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 주거기타 · 완경사 · 부정형 · 중로한면 |
| 공시지가 | 1,133,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차인
핵심은 2015.08.21 진주저축은행 근저당입니다. 황승일의 전입일은 2023.04.26, 조정희의 주민등록일은 2021.11.10으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 조정희의 2024.01.09 주택임차권등기도 기준권리 이후의 권리로 매각 소멸 대상입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월세 | 전입·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황승일 | 1.2층 | 70,000,000원 | 1,500,000원 | 전입 2023.04.26 · 확정일자 미상 배당요구 2025.05.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조정희 | 5층 96.05㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | - | 전입 2021.11.10 · 확정 2021.11.23 임차권등기 2024.01.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
현재 회차의 최저매각가는 930,911,000원입니다. 2회 유찰을 거치면서 감정가 1,899,819,800원의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 매각가 시나리오는 651,637,700원, 4회 유찰 시에는 456,146,390원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 930,911,000원 | 919,201,890원 | 728,453,288원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 651,637,700원 | 642,721,323원 | 1,004,933,855원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 456,146,390원 | 449,184,926원 | 1,198,470,252원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 930,911,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,709,110원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 진주저축은행 | 702,000,000원 | 702,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 진주저축은행 | 559,000,000원 | 217,201,890원 |
| 3. 근저당 · 주식회사 진주저축은행 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 126,655,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,647,655,178원 중 채권자 예상배당은 919,201,890원이고, 미배당액은 728,453,288원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상학초등학교 남서측 인근이며 주변은 도심 외곽의 주택 및 상가지대입니다. 단독·다세대주택, 아파트단지와 도로변 상가가 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층, 사용승인 1996.04.24. 급·배수, 위생, 도시가스와 주택부분 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 1·2층 카페(봄날), 3층 내부수리중, 4층 공실, 5층 주택입니다. 매각물건명세서상 3층은 폐문 상태, 4·5층은 공사중으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 470.0㎡, 지목 대, 주거기타, 완경사·부정형, 중로한면입니다. 목록 1 지상 건물 부지와 주차장, 북동측 석축 및 임야 상태가 기재돼 있습니다.
- 별도 토지 상태. 목록 3번은 건물 뒤 공터의 나지 상태이며 맹지이고, 남동측 일부 석축과 북서측 석축·경사지가 확인돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 개발제한구역·공익용산지·국립공원·공원자연환경지구·자연녹지지역·일단의주택단지조성사업지역·초등학교와 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각되는 사건이므로 현황과 평가대상 범위를 원본 문서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 황승일은 1·2층, 조정희는 5층 주택 부분과 관련된 임차인입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 일정은 별도의 명도 문제입니다.
- 공사중·공실 확인. 3층 내부수리중, 4층 공실·공사중, 5층 주택·공사중 상태가 기재돼 있으므로 시설 상태와 추가 비용을 현장 확인해야 합니다.
- 토지 활용성. 완경사·부정형 토지이고 일부 토지는 맹지·석축·경사지 상태입니다. 건물 외 잔여 토지의 실제 활용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현 임대수익·공실·수선비·토지가치 등을 반영해 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 자산은 복합적”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2015.08.21 진주저축은행 근저당이 말소기준이고, 황승일·조정희 두 임차인의 전입은 모두 그 이후입니다. 데이터상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
다만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 1·2층 카페, 3층 수리중, 4층 공실, 5층 주택이라는 혼합 이용과 1996년 사용승인, 공사중 상태, 석축·경사지·맹지 토지를 함께 봐야 합니다. 두 번 유찰돼 최저가가 930,911,000원까지 내려왔지만, 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 권리 인수는 깨끗한 편이지만, 현장·수익성·토지 활용성을 보수적으로 확인해야 하는 비표준 복합자산입니다.
