부산지방법원 2025타경101625. 부산 북구 구포동 팰리스하우스 2층 202호, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 현재 말소기준권리인 북부산농업협동조합 근저당 설정일 2023.06.27보다 임차인 황용빈의 전입일 2020.02.19이 앞선다는 점입니다. 황용빈은 2020.02.20 확정일자까지 갖췄고 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족분은 낙찰자가 인수합니다.
따라서 이 물건은 최저매각가만 보면 안 됩니다. 현재 최저가는 47,530,000원이지만 예상 배당에서 황용빈에게 돌아가는 금액은 46,274,460원이고, 남는 보증금 23,725,540원이 매수인에게 넘어옵니다. 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 71,255,540원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 최저가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘기 때문에 실질 부담은 보증금 70,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101625 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1197-1 팰리스하우스 2층 202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 모분재로7번가길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 5층 내 2층 202호 · 사용승인일 2014.08.05 |
| 소유자 | 김태임 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
등기부에는 과거 송도신용협동조합 근저당과 신유정의 전세권이 있었지만 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.06.27 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 강제경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 확정 임차인 1명 + 별도 미상 점유자
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황용빈 | 부동산전부 | 2020.02.19 / 2020.02.20 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
황용빈은 배당요구가 확인되고, 전입·확정일자가 모두 확인되는 확정 임차인입니다. 반면 별도로 표기된 ‘기사항전’ 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 다만 점유관계가 존재하는 만큼 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총취득비용이 크게 내려가지 않는다
감정가는 97,000,000원이고 현재 최저가는 47,530,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 표면 가격만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 대항력 임차보증금 때문에 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액이어야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 47,530,000원 | 23,725,540원 | 71,255,540원 |
| 3회 유찰 시 | 33,270,999원 | 37,727,879원 | 70,998,878원 |
| 4회 유찰 시 | 23,289,699원 | 47,529,516원 | 70,819,215원 |
비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않아 이 실질취득액이 지역 시세보다 낮은지 높은지는 단정하지 않습니다. 따라서 이 사건에 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 실제 입찰 판단에서는 최소한 실질취득 약 7,000만원대를 기준으로 인근 다세대주택 거래와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,540원 |
| 1. 임차인 황용빈 보증금 | 70,000,000원 | 46,274,460원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 634,800,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 황용빈 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,255,540원을 제외한 46,274,460원이 황용빈에게 우선배당되고, 보증금 부족분 23,725,540원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양덕초등학교 서측 인근으로 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선·3호선 덕천역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2014.08.05입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기설비가 있습니다.
- 현황. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았고, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구, 역사문화환경보존지역에 포함되며 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 팰리스하우스는 15세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 실거래 가격 근거 없이 최저가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 47,530,000원에 인수액 23,725,540원을 더한 71,255,540원을 출발점으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰로 최저가가 내려가도 보증금 미배당분이 늘어 총취득비용은 약 7,000만원대에서 크게 내려가지 않습니다.
- 황용빈 임대차 원본 대조. 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 주민등록, 확정일자와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. ‘기사항전’ 표기는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약이나 포기 자료가 확인되지 않는 한 추가 인수위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 내부 상태와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권등기 관련 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 49%”보다 중요한 것은 보증금 7,000만원
이 사건을 감정가 대비 할인율만 보면 97,000,000원짜리 물건이 47,530,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 있는 황용빈의 임차보증금은 70,000,000원이고, 현재 예상 미배당액 23,725,540원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 실제 부담은 71,255,540원입니다.
더 유찰되더라도 이 구조는 크게 달라지지 않습니다. 최저가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 늘기 때문입니다. 게다가 별도 점유자의 대항력 여부가 아직 확정되지 않아 확정 임차인 외의 위험도 남아 있습니다. 표면 최저가는 낮지만 권리비용을 합치면 할인 효과가 제한되는 물건으로, 입찰 전 임차관계 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
