부산지방법원 2025타경101756. 부산 북구 화명동 벽산강변타운 106동 18층 1803호, 전용 84.89㎡ 아파트입니다. 감정평가서에는 공부상 아파트로 등재된 것으로 확인되며, 해당 단지는 현칭 벽산블루밍으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 임복임이며 2021.01.07. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 198,000,000원입니다.
권리관계는 복잡하지 않습니다. 2023.11.17. 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당 182,600,000원이 말소기준이고, 2025.08.04. 임의경매개시결정은 그 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입자 박윤선 역시 말소기준일 이후인 2024.08.02. 전입하여 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101756 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 188 벽산강변타운 제106동 제18층 제1803호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 양달로9번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.89㎡ · 지하1층·지상18층 건물 중 18층 |
| 사용승인 | 1995.11.17. |
| 소유자 | 임복임 (2021.01.07. 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 166,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입
현재 유효한 담보권은 삼성생명보험주식회사의 근저당권 182,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 농업협동조합중앙회 근저당권, 교보생명보험주식회사 근저당권, 한국공항공사 전세권 및 이전 삼성생명보험 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박윤선 | 2024.08.02. | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
박윤선은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 전입자 1명입니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 대항력이 없으므로 보증금 미배당분을 매수인이 인수하지는 않지만, 보증금 규모가 소액임차인 요건에 해당하는지와 최우선변제 가능성은 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 77.8%
벽산강변타운 전용 84.89㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 227,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.07.의 240,000,000원이고, 전체 표본 범위는 200,000,000원부터 253,000,000원입니다. 현재 최저매각가 177,100,000원은 최근 12개월 평균의 77.8%이며, 표본 최저 거래가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.89㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 17 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 17 | 242,500,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 16 | 214,500,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 16 | 214,500,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 5 | 234,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 6 | 242,500,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.89㎡ | 12건 | 227,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,279,400원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 182,600,000원 | 173,820,600원 |
| 근저당 미배당 | - | 8,779,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 삼성생명보험주식회사 채권최고액 182,600,000원을 기준으로 합니다. 신청채권 청구액 166,000,000원은 현재 회차 시뮬레이션에서 충족되는 것으로 표시됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 177,100,000원 | 173,820,600원 | 8,779,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 123,969,999원 | 121,434,419원 | 61,165,581원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 86,778,999원 | 84,816,977원 | 97,783,023원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 그 부족분이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 박윤선은 대항력 없는 후순위 전입자이므로 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도2호선 율리역 남동측 인근으로, 주변은 공동주택단지·학교시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 율리역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 벽산강변타운은 1,044세대이며, 본건 아파트단지는 현칭 벽산블루밍입니다.
- 건물. 1995.11.17. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로, 승강기·소방·위생·급배수·난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 도로·주차. 공로에 접해 차량 진출입이 가능하며 단지 내 가로망과 주차시설이 확보돼 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 아파트 및 부대복리시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 학교시설 상대보호구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차정보 보완. 박윤선의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 대항력은 없지만 보증금 규모가 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 해당 여부가 실제 배당표에 반영되는지 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 점유자가 거주 중이면 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 입찰가에 반영하세요.
- 최상층 상태. 본건은 지상18층 중 18층입니다. 누수·결로·옥상 방수와 내부 수리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 체납 관리비와 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 실거래 개별 비교. 최근 실거래는 200,000,000원부터 253,000,000원까지 차이가 있으므로 층·향·수리 상태가 유사한 거래를 우선 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 종기 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 확인할 것은 점유와 상태”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 조사된 박윤선의 전입은 그 이후이므로 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 253,000,000원에서 1회 유찰되어 177,100,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 227,583,333원의 77.8%입니다. 최근 실거래 최저액 200,000,000원보다도 낮아 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인됩니다.
다만 박윤선의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이고 실제 점유·명도 상태도 확인해야 합니다. 또한 1995.11.17. 사용승인된 건물의 최상층 물건이므로 내부 상태와 누수·결로·수리비를 점검해야 합니다. 결론은 권리 안전·가격 경쟁력, 단 임차정보와 현장 상태 확인 후 입찰입니다.
