63,124,800원
광주지방법원 2024타경83415. 나주 빛가람메디컬빌딩 1층 102호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 이용상태는 사무실((유)남영부동산중개법인)입니다. 소유자 이은하는 2015.07.15 거래가 470,900,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행이 채권최고액 355,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2018.05.24 이명순 명의의 소유권이전청구권 가등기, 2024.09.19 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 11,104,325원 가압류, 2024.10.14 현 경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가등기는 담보가등기 여부 등 성격 확인이 필요하다는 경고가 있으므로 원문 확인을 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경83415 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람로 747, 1동 1층102호 (빛가람동,빛가람메디컬빌딩) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태 사무실((유)남영부동산중개법인) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 제1층 제102호 · 사용승인일 2015.01.05 |
| 소유자 | 이은하 · 2015.07.15 소유권이전 · 거래가액 470,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 63,124,800원 (8회 유찰) |
| 말소기준 | 2015.07.15 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 355,200,000원 |
| 청구금액 | 257,853,646원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 가등기 성격은 확인
핵심은 2015.07.15 근저당권입니다. 이 권리는 2023.08.14 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 우선순위 자체는 유지됩니다. 2018년 가등기, 2024년 가압류와 현 경매개시결정은 모두 그보다 뒤입니다. 등기 순위만 보면 매수인이 그대로 떠안을 후순위 등기는 없습니다.
② 임차·점유 분석 — 2건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 임차·점유자 | 부분 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 영산에너지개발, 남용식 | 102호 | 2023.06.22 | 3,600,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사남영부동산공인중개법인, 한상일 | 알수없음 | 2017.04.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
유한회사 영산에너지개발·남용식은 2023.06.22, 유한회사남영부동산공인중개법인·한상일은 2017.04.03 전입으로 모두 말소기준일 2015.07.15보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘점포’로 기재된 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 현재 배당계산상 인수 0원이라는 숫자만으로 점유 리스크까지 0이라고 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 구조 — 8회 유찰, 그러나 ‘싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 63,124,800원으로 감정가 430,000,000원의 14.68% 수준입니다. 8회 유찰이라는 숫자 자체는 할인 폭이 매우 크다는 뜻이지만, 동시에 시장에서 여러 차례 낙찰되지 않았다는 강한 경고이기도 합니다. 특히 본건은 근린시설·사무실로 이용되는 상업용 집합건물입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 63,124,800원 | 14.68% | 61,588,554원 | 304,715,771원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 50,499,840원 | 11.74% | 49,190,843원 | 317,113,482원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 40,399,872원 | 9.40% | 39,272,674원 | 327,031,651원 | 0원 |
이 사건에서는 최저가와 감정가의 격차만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 현재 회차에서도 채권 총액 366,304,325원 중 61,588,554원만 배당되고 304,715,771원이 미배당으로 남습니다. 유찰이 더 진행되면 미배당은 오히려 317,113,482원, 327,031,651원으로 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,124,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,536,246원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 355,200,000원 | 61,588,554원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 11,104,325원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 366,304,325원 중 예상 배당 61,588,554원, 미배당 304,715,771원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 배당 산정상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 미상 점유자의 권리관계 확인이 별도로 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 국립전파연구원 서측 인근. 나주혁신도시 내 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 주를 이루는 지대로 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 남측 왕복6차로, 서측 왕복2차로 및 보도에 접하고, 동측으로 공원을 사이에 두고 왕복6차로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역의 상업용지이며, 평지·세로장방형입니다. 공시지가는 2,643,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2015.01.05, 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층 건물의 1층 102호입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 이용. 감정평가 당시 사무실((유)남영부동산중개법인)로 이용되고 있습니다. 주거용 아파트가 아니라 근린시설이라는 점을 환금성 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 점유자 확인. 전입일과 보증금이 미상이므로 실제 점유자, 점유개시 시점, 보증금·차임, 사업자등록 또는 전입관계를 원문으로 확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 갑구 3번 이명순 가등기는 후순위 매각소멸 표시이나 담보가등기 여부 등 종류를 반드시 확인하세요.
- 현재 근저당권자 확인. 2015.07.15 농협은행 근저당은 2023.08.14 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
- 과거 경매 취하 이력. 2023.05.11 임의경매가 개시됐다가 2024.08.19 취하되어 2024.08.22 관련 등기가 말소된 이력이 있습니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 14.68%라는 할인율보다 8회 유찰의 원인과 실제 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구 및 교부청구 내역을 확인하세요.
맺으며 — “14.68%가 곧 안전마진은 아니다”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2015.07.15 농협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 가등기·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 “인수 0원, 따라서 안전”으로 끝내면 부족합니다.
전입일·보증금이 미상인 ‘점포’ 점유자는 대항력을 확정할 수 없고, 갑구 3번 가등기도 성격 확인이 남아 있습니다. 여기에 8회 유찰된 근린시설·사무실이라는 시장 신호가 겹칩니다. 최저가는 63,124,800원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 말할 수 없습니다. 등기 후순위 소멸은 확인, 점유·가등기·환금성은 보수적으로 재확인. 이 순서가 맞는 사건입니다.
