창원지방법원 2025타경341. 함안군 칠원읍 오곡리 83-4 일대의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 단층 제2종근린생활시설인 배드민턴장 등과, 1층 샤워실·2층 사무실 및 화장실 등으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 525,016,000원으로 감정가 1,071,460,900원의 49%까지 내려왔습니다.
가격 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 매각 후에도 살아남는 지상권입니다. 매각물건명세서에는 목록4 등기부 을구 11번, 2019.09.05. 접수 제14723호의 “기타 공작물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권설정등기”가 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 지상권자는 중소기업은행입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경341 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 83-4 · 경상남도 함안군 칠원읍 오곡로 131-47 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설(배드민턴장 등) · 샤워실 · 사무실 · 화장실 |
| 소유자 | 성희순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,071,460,900원 / 525,016,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 822,006,432원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 1,401.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 147,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 그러나 별도 인수 지상권 존재
등기부상 이 건물의 말소기준권리는 2021.06.29. 대산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고, 그 뒤의 조상훈 근저당권 299,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 53,124,703원, 현 경매개시결정과 함안군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 보증금·확정일자·대항력 있는 임차인에 관한 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금 인수액을 별도로 합산할 근거는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세보다 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 525,016,000원은 감정가 1,071,460,900원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 용도 실거래 평균·최신 거래·최근 추세를 비교할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 525,016,000원 | 734,758,863원 | 517,365,840원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 367,511,200원 | 890,558,660원 | 361,566,043원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 257,257,839원 | 999,268,474원 | 252,856,229원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 낮아지지만, 신청채권자 대산농업협동조합도 현재 회차에서 청구액 822,006,432원을 모두 회수하지 못합니다. 현재 회차 예상 배당은 517,365,840원입니다. 전체 채권 기준 미배당은 현재 734,758,863원에서, 3회 유찰 시 890,558,660원, 4회 유찰 시 999,268,474원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 525,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,650,160원 |
| 1. 근저당 · 대산농업협동조합 | 900,000,000원 | 517,365,840원 |
| 2. 근저당 · 조상훈 | 299,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 53,124,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 배당액은 517,365,840원, 총 미배당은 734,758,863원입니다. 이 배당 계산의 금전상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 별도로 매각물건명세서가 명시한 목록4 지상권은 매수인이 인수합니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단층은 제2종근린생활시설인 배드민턴장 등으로 이용 중이며, 별도 건물은 1층 샤워실 등, 2층 사무실 및 화장실 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 패널지붕 단층과 철근콘크리트구조 패널지붕 2층 건물이며, 단층 건물의 층고는 약 11m입니다.
- 입지. 호곡하소류지 동측 인근으로, 주위는 공동주택·전·나지·중소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 1,401.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 147,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 적용되고 일부 토지는 상대보호구역·준보전산지·접도구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 일괄매각·제외물건 체크
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 지분매각. 목록 4, 5, 6은 지분매각입니다.
- 매각제외. 목록1 지상에 이동식 컨테이너 1동이 있으나 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 목록1 지상권. 2020.10.07. 접수번호 제16927호 지상권은 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출돼 있습니다.
- 목록4 지상권. 2019.09.05. 접수 제14723호, 중소기업은행 지상권은 매수인 인수 대상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 목록4 을구 11번 지상권의 존속기간·범위·목적물·토지 사용제약을 원문으로 확인해야 합니다.
- 목록별 범위 확인. 일괄매각이면서 목록 4·5·6은 지분매각이므로 각 목록의 지분 범위와 실제 사용관계를 대조해야 합니다.
- 컨테이너 제외 확인. 목록1의 이동식 컨테이너 1동은 평가·매각제외이므로 소유관계와 인도 문제를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 용도 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만을 가격 안전마진으로 보지 말고 토지·건물의 현장 가치와 임대수익 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계와 사업장 이용자를 직접 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 금전상 배당표의 인수액 0원과 목록4 지상권의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수 지상권
현재 최저가는 525,016,000원, 감정가의 49%입니다. 2회 유찰로 가격은 크게 내려왔고 임차인 보증금 인수 자료도 없으며, 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 대체로 매각으로 정리됩니다.
하지만 이 사건을 단순 권리안전형으로 분류할 수는 없습니다. 목록4의 2019.09.05. 중소기업은행 지상권이 매각 후에도 존속하며 매수인이 인수하기 때문입니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치 대비 얼마나 낮은지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 인수 지상권의 실질적 영향부터 확인해야 하는 사건입니다. 감정가 49%라는 할인율만으로는 입찰 근거가 충분하지 않습니다.
