창원지방법원 2025타경360. 창원시 마산합포구 오동동 3-12의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사세인이며, 2018년 1월 29일 소유권이전과 같은 날 가고파새마을금고가 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “말소기준 뒤 권리는 모두 끝난다”는 한 문장으로 마무리하기에는 확인할 항목이 있습니다. 2019년 설정된 소유권이전청구권 가등기는 말소 이력이 있으나, 갑구 5번에 ‘3번 가등기 회복’이 나타나고 해당 항목은 권리 판정이 확정되지 않았습니다. 별도 메모 역시 이를 보전가등기로 추정하면서 종류 확인이 필요하다고 명시합니다. 따라서 현재 배당 산식의 인수액 0원은 참고할 수 있지만, 원본 등기부에서 회복된 가등기의 정확한 내용과 현존 여부를 확인하기 전에는 권리상 완전한 안전형으로 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 3-12 · 오동동9길 11-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사세인 · 2018.01.29 소유권이전 (매매 원인 2017.12.05) |
| 감정가 / 최저가 | 124,558,810원 / 61,034,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 마창진새마을금고 (변경 전 가고파새마을금고) / 30,614,520원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.29 가고파새마을금고 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 토지 | 95.9㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 도로접면 ‘세로한면(불)’ |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 회복 가등기는 확인 필요
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 예상배당표상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 2018년 가고파새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 2025년 국세 압류와 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
이 사건은 감정가 124,558,810원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 61,034,000원으로 내려온 상태입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%입니다. 그러나 감정가 할인율은 곧바로 시장 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 61,034,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 42,723,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 29,906,659원 | 0원 |
현재 회차의 실질취득액은 예상 인수 0원을 전제로 61,034,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 51% 할인이라는 이유만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,498,612원 |
| 1. 근저당 · 가고파새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,535,388원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권최고액 36,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 23,535,388원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·물건 특성 메모
- 용도. 연립/다세대 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 95.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다.
- 토지 형상. 평지·사다리형이며 도로접면은 자료상 ‘세로한면(불)’로 표시되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역이며 방화지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 602,100원/㎡입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 수목을 포함해 일괄매각합니다. 매각 대상 범위를 현장에서 정확히 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록2는 공부상 ‘목조 함석지붕’이나 현황은 ‘블록조 스레트지붕’으로 확인되어 건물 구조가 공부와 일치하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 회복 가등기 원본 대조. 갑구 5번 ‘3번 가등기 회복’의 대상 권리, 회복 범위, 권리자, 순위 및 현재 말소 여부를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 감정가 49%에 현혹되지 않기. 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 61,034,000원이 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 감정가 할인율과 시장 할인율을 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 수목까지 포함되므로 현황과 매각목록을 일치시켜 확인하세요.
- 구조 차이 확인. 목록2의 공부상 ‘목조 함석지붕’과 현황 ‘블록조 스레트지붕’ 차이가 사용·처분·금융에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표 재확인. 현재 가정에서는 근저당 36,000,000원이 전액 배당되지만, 4회 유찰 시나리오에서는 7,031,661원의 미배당이 발생합니다. 실제 배당은 확정 배당표를 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 회복 가등기
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 현재 최저가 기준 예상 인수액도 0원이며, 근저당 채권최고액 36,000,000원까지 전액 배당되는 구조입니다. 하지만 이 장점만 보고 권리가 완전히 깨끗하다고 단정하기에는 갑구 5번 회복 가등기가 남아 있습니다.
가격 역시 감정가 124,558,810원에서 61,034,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교값이 없는 이상 ‘시세보다 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다. 여기에 연립/다세대와 토지 일괄매각, 제시외 건물·수목, 공부와 현황의 건물구조 차이까지 겹칩니다. 결론은 배당은 단순하지만 권리 확인은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 가등기 원본 확인이 선행되고, 그 다음에 가격을 판단해야 합니다.
