창원지방법원 2025타경379. 함안군 가야읍 말산리 스위트캐슬 101동 302호, 전용 33.8625㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 권리 구조의 출발점은 2015.08.20 구포새마을금고 근저당권 76,800,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2016.10.19 설정된 지순여 근저당 35,000,000원과 2025.12.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 김화진 1명입니다. 본건 전부를 점유하고 2019.11.26 전입했지만, 말소기준권리인 2015.08.20 근저당보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 배당요구도 2026.03.10 접수되어 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경379 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 말산리 305 스위트캐슬 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 33.8625㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이종열 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 23,316,104원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 2014.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2015.08.20 구포새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 76,800,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2016.10.19 설정된 지순여 근저당 35,000,000원과 2025.12.22 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 소유자 이종열의 소유권은 2025.01.19 상속을 원인으로 2025.12.15 등기됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김화진 | 본건 전부 | 2019.11.26 | 2,000 | 없음 | 접수 2026.03.10 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최근 거래의 49.6%
스위트캐슬101동의 전용 33㎡대 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 81,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선하는 것이 안전합니다. 최근 12개월 거래는 2025.06 85,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 85,000,000원입니다. 현재 최저가 42,140,000원은 이 금액의 49.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 33.86㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2022.10 | 33.47㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2021.08 | 33.86㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2021.07 | 33.86㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 81,000,000원 |
| 최근 12개월 | 33.86㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
최근 거래는 과거 거래군보다 6.7% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다. 즉 하락 추세를 전제로 가격을 낮게 평가해야 하는 상황은 아닙니다. 오히려 현재 최저가가 최신 거래와 최근 12개월 평균의 절반 수준이라는 점이 가격 측면의 핵심입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점은 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 76,800,000원 | 40,981,480원 |
| 2. 근저당 · 지순여 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 111,800,000원이고 예상 배당은 40,981,480원, 미배당은 70,818,520원입니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아라초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2014.11.04입니다.
- 설비. 위생시설, 급·배수시설, 난방설비, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 정방형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고, 토지면적은 514.0㎡입니다.
- 도로. 서측 소로한면, 북측 세로(가)의 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 304,500원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 김화진의 전입일은 2019.11.26으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구일은 2026.03.10입니다.
- 내부 상태. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 동 명칭. 등기상 ‘101동’, 외벽 현황은 ‘A동’이므로 현장 대상물 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 표본. 최근 12개월 실거래는 85,000,000원 1건입니다. 49.6%라는 할인폭은 크지만 표본 수가 적으므로 층·상태 차이를 함께 봐야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰 상태이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 70,818,520원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현장 확인
이 사건은 권리관계와 가격이 같은 방향을 가리킵니다. 2015.08.20 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김화진 역시 2019.11.26 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인의 실질취득은 현재 최저가와 같은 42,140,000원 수준입니다.
가격만 보면 최근 12개월 거래 85,000,000원의 49.6%로 충분한 할인폭이 형성되어 있습니다. 최근 가격 흐름도 과거 거래 대비 6.7% 높은 것으로 집계돼, 하락장 때문에 싼 가격이라고 보기도 어렵습니다. 다만 최근 거래 표본이 1건이고, 16세대 규모의 다세대이며 내부 확인이 되지 않았고 동 표기도 ‘101동/A동’으로 엇갈립니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음. 최종 변수는 내부 상태와 현장 확인입니다.
