창원지방법원 2025타경384. 내서읍 상곡리 드림팰리스 1층 102호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 이승현은 2024.04.01 매매를 원인으로 85,000,000원에 취득했고, 2024.05.03 소유권이전과 함께 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 44,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 등기 흐름은 복잡하지 않습니다. 과거 2008년 경매와 이전 근저당들은 이미 말소됐고, 현 소유자 취득 이후 남은 핵심 권리는 농협은행 근저당과 2025.12.10 임의경매개시결정입니다. 둘 다 이번 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 180-1 드림팰리스 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층건 중 1층 102호 |
| 실거래 매칭 면적 | 83.79㎡ |
| 소유자 | 이승현 (2024.04.01 매매 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 43,478,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수할 등기권리 없음
조사된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 자료상 나타나지 않습니다. 말소기준은 2024.05.03 농협은행주식회사 근저당권이며, 2025.12.10 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 등기된 근저당·가압류·경매기입도 이미 말소돼 이번 경매의 인수 판단에는 연결되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 하락 추세는 분명하다
드림팰리스 83.79㎡ 매칭 실거래는 5건입니다. 가격 메리트 판단은 전체 평균 94,600,000원보다 최근 12개월 평균 91,000,000원, 최신 거래 80,000,000원, 그리고 최근 대 과거 추세 -9.0%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 83.79㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 83.79㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2023.09 | 83.79㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 2021.09 | 83.79㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 83.79㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 83.79㎡ | 3건 | 91,000,000원 |
현재 최저매각가 44,590,000원은 최근 12개월 평균 91,000,000원의 49.0%입니다. 최신 거래 80,000,000원보다도 금액 자체는 낮습니다. 따라서 최저가만 놓고 보면 가격 간격은 충분히 큽니다. 다만 최근 거래 추세가 -9.0%이므로, 과거 108,000,000원·100,000,000원 거래를 그대로 현재 시세로 보는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 44,000,000원 | 43,387,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 농협은행 채권최고액 44,000,000원을 기준으로 하며, 채권최고액 기준 미배당액은 612,620원입니다. 신청채권 청구액은 43,478,590원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 시 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 612,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 13,748,835원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,849,099원 | 21,055,815원 | 22,944,185원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금 인수형이 아니므로, 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 별도의 보증금 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 낮아지는 낙찰가는 채권자의 미배당 증가로 연결될 뿐, 자료상 매수인에게 승계되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·주변환경. 상곡주공2단지 북측 인근의 주택지대로, 주변에 근린생활시설·다세대주택·단독주택·아파트단지·농경지가 소재합니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층건 중 1층 102호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호는 섀시창 구조입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 소화설비, 공동현관문 및 난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대지권 목적 토지는 2필 일단의 사다리형 평지이며 공동주택 부지로 이용 중이고, 동측으로 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 363,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 대지권 목적 토지 중 일련번호 2는 공부상 지목이 전이나 현황은 대입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 폐문으로 내부 확인을 하지 못했습니다. 점유·수선 상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
- 임대관계 재확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 94,600,000원보다 최근 12개월 평균 91,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -9.0%입니다. 과거 108,000,000원 거래를 현재 가격 기준으로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 실거래 표본은 5건입니다. 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 배당·세금 확인. 현재 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 실제 배당에서는 당해세 등 변수가 있을 수 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 소규모·하락장·내부 미확인이 할인 이유인지 확인해야 한다”
이 사건의 강점은 분명합니다. 말소기준이 선명하고, 조사된 임차인이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 44,590,000원은 최근 12개월 평균 91,000,000원의 49.0%로, 단순 가격 비교에서는 상당한 간격이 있습니다.
다만 이 간격을 전부 ‘안전마진’으로 보면 안 됩니다. 최근 실거래 추세는 -9.0%이고, 단지는 15세대 규모이며, 감정 시 내부를 확인하지 못했습니다. 최신 실거래 역시 2024.07의 80,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격도 관심권이지만 환금성과 내부상태 확인이 최종 판단을 좌우하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
