창원지방법원 2025타경20695. 창원시 마산합포구 완월동 357-5의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 박진우이고, 말소기준권리는 2024.09.11. 주식회사드림대부 근저당권 22,500,000원입니다. 그 뒤 설정된 드림대부의 추가 근저당 15,000,000원, 광주은행 가압류 29,057,494원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 78,648,360원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 38,538,000원까지 내려와 있습니다. 다만 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 금액이 주변 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 단독주택·토지는 아파트처럼 동일 평형 거래를 곧바로 대입하기 어렵고, 이 물건은 건물 면적과 토지의 공부·현황 차이까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20695 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 357-5 · 완월남9길 3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 등 및 창고 등으로 이용중 |
| 토지 | 95.0㎡ · 공부상 지목 전 · 현황 대지 |
| 소유자 | 박진우 |
| 감정가 / 최저가 | 78,648,360원 / 38,538,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 청구액 | 16,824,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
현재 권리분석의 기준점은 2024.09.11. 설정된 주식회사드림대부 근저당권 22,500,000원입니다. 이후의 추가 근저당권과 광주은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 예상배당표에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
과거 2021.12.21. 설정됐던 드림대부 근저당 30,000,000원과 전세권 5,000,000원, 그 근저당부채권 질권은 2023.03.23. 말소됐습니다. 현재 확인된 임차인은 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 단정은 금물
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 38,538,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 26,976,600원, 4회 유찰 시 18,883,620원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 38,538,000원 | 37,444,316원 | 29,113,178원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 26,976,600원 | 26,091,021원 | 40,466,473원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 18,883,620원 | 18,143,715원 | 48,413,779원 |
③ 예상배당표 (매각가 38,538,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,093,684원 |
| 1. 근저당 · 주식회사드림대부 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사드림대부 | 15,000,000원 | 14,944,316원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 29,057,494원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 66,557,494원 중 예상 채권자 배당은 37,444,316원, 미배당은 29,113,178원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월성초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 주택 등 및 창고 등으로 이용중이며, 시멘트 벽돌조·블록조 슬래브지붕 구조입니다.
- 토지. 95.0㎡, 제2종일반주거지역, 완경사 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고, 공시지가는 531,200원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물 면적 대조. 공부상 1층 51.54㎡·2층 25.19㎡와 실제 1층 59.78㎡·2층 44.42㎡의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황 대조. 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 ‘대지’로 조사됐습니다. 매각대상 토지와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 감정평가서와 매각물건명세서에서 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유자를 직접 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 단독주택·토지의 개별성을 반영해 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황 확인이 중요한 물건”
이 사건은 권리만 놓고 보면 말소기준이 분명하고 예상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 이유를 단순히 ‘싸졌다’로 해석하기는 어렵습니다. 이미 2회 유찰됐고, 단독주택·토지 특유의 개별성에 더해 건물 면적과 토지 지목의 공부·현황 차이, 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 확인 포인트가 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현황과 가격 검증은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 최저가 자체보다 실제 상태와 매각대상 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
