창원지방법원 2025타경20925. 본건은 내서읍 삼계리 366-1 소재 토지와 공장·사무실로 이용 중인 지상 2층 일반철골구조 건물을 대상으로 합니다. 토지는 공장용지 960㎡이고 현재 소유자는 주식회사아세텍입니다. 말소기준은 2019년 6월 14일 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 720,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 창원시 압류, 국 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸 표시되어 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 427,571,000원까지 내려와 있습니다. 다만 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 공장·토지 물건은 실제 이용성, 잔존 설비, 철거·정리 상태, 진입 및 토지조건에 따라 가치 편차가 크고, 본건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 따라서 이 물건의 입찰 판단은 단순 할인율보다 현장 상태와 실제 활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20925 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 366-1 · 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 숲속로 75 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 · 토지 960㎡ · 지상 2층 일반철골구조 |
| 소유자 | 주식회사아세텍 |
| 감정가 / 최저가 | 872,594,160원 / 427,571,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구 15식은 소재불명으로 평가 및 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.06.14 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류 153,000,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 창원시 압류, 국 압류는 모두 매각으로 소멸 표시되어 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 49% 할인보다 ‘물건성’이 먼저
현재 최저가는 427,571,000원으로 감정가 872,594,160원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 299,299,700원(감정가 34.3%), 그 다음은 209,509,790원(감정가 24.01%)으로 제시되어 있습니다. 다만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 하락 폭입니다. 공장 물건은 실제 사용가능성·정비상태·매각 제외 설비가 경제성에 직접 영향을 주므로 ‘49%까지 떨어졌다 = 싸다’로 연결하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 427,571,000원 | 420,895,290원 | 452,104,710원 |
| 3회 유찰 시 | 299,299,700원 | 294,309,504원 | 578,690,496원 |
| 4회 유찰 시 | 209,509,790원 | 205,776,653원 | 667,223,347원 |
③ 예상배당표 (매각가 427,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,675,710원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 420,895,290원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 153,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 6,675,710원을 제외한 420,895,290원이 중소기업은행에 배당되는 구조입니다. 총 채권 873,000,000원 대비 미배당은 452,104,710원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안계초등학교 남동측 인근이며 주위는 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 전·답 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 건물은 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 2층, 사용승인일 2004.09.14이며 최고높이는 약 10.0m입니다. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지, 화물용리프트 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 960㎡, 계획관리지역, 평지·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 360,700원/㎡입니다. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다.
- 환금성. 공장·사무실 용도이고 이미 2회 유찰된 만큼 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 유동성을 판단하기 어렵습니다. 실제 사용성과 현장 상태를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 토지·건물은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 반면 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 15식은 소재불명으로 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 현장 잔존물. 토지지상과 건물 내부에 해체·철거된 기계기구, 폐자재, 생활쓰레기가 방치되어 있으므로 실제 상태와 정리 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대. 확인된 임차인 정보는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장에서 재확인해야 합니다.
- 압류·세금. 창원시와 국 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 표시되어 있으나 예상배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 착시. 최저가 427,571,000원은 감정가의 49%지만, 할인율 자체가 시세 메리트를 뜻하지 않습니다. 공장으로서 실제 활용 가능한 상태인지가 먼저입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 단순 ≠ 물건 단순”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2019년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며, 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 2회 유찰돼 감정가 49%까지 내려온 가격만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 기계기구 15식은 소재불명으로 매각에서 제외되고, 현장에는 해체·철거 설비와 폐자재·생활쓰레기가 방치되어 있습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수액이 아니라 공장으로서 실제 사용할 수 있는 상태인지, 그리고 그 상태를 감안해 얼마를 써야 하는지입니다. 권리는 비교적 단순하지만 물건성 리스크가 커 종합 판단은 C 수준이 적절합니다.
