광주지방법원 2025타경34429. 광주 남구 주월동 ‘극동마이다스빌’ 201동 2층 206호 아파트입니다. 감정가는 107,000,000원, 현재 최저매각가는 59,920,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 권리분석의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 말소기준보다 앞선 98,000,000원 주택임차권과 그에 붙은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고, 임대차계약일은 2021.11.10, 확정일자는 2021.11.11, 점유개시는 2021.11.24, 주민등록일자는 2021.11.29입니다. 말소기준은 2024.09.05 광주광역시 남구의 압류이므로 임차권의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 원칙 계산만 하면 현재 매각가에서 보증금을 모두 배당받지 못해 39,558,560원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 그 잔존분을 매수인에게 청구하지 않고 대항력도 포기하며 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약이 제출돼, 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 1021-3 극동마이다스빌 제201동 제2층 제206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하1층/지상15층 중 2층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 현주산업개발주식회사 (2019.01.28 매매, 거래가액 111,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 59,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 102,862,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2024.09.05 갑구 11번 압류입니다. 이에 앞서 2023.12.29 을구 3번에 한국토지주택공사의 주택임차권이 등기돼 있고, 보증금은 98,000,000원입니다. 전입·점유·확정일자도 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 2025.11.18 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 구분 | 관계인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인·입주자 | 박세인 | 98,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 한국토지주택공사 임차권 → 서울보증보험 주식회사 승계 | 실질 0원 |
실제 임차인·입주자 기준 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 임차권자이고, 서울보증보험 주식회사는 그 승계인으로 기재된 구조이므로 98,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 56%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가 107,000,000원의 56%인 59,920,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낮은 낙찰가만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 달라지지 않는지 확인해야 하지만, 이 사건은 확약으로 해당 임차권의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 59,920,000원입니다.
다만 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실은 시장의 감정가 수용도가 낮았다는 신호로 볼 수 있으나, 현재 59,920,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,478,560원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 98,000,000원 | 58,441,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 102,862,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당모델에서는 집행비용 1,478,560원을 제외한 58,441,440원이 임차보증금에 배당되고, 룰상 미배당 보증금은 39,558,560원입니다. 다만 확약서 때문에 해당 잔존액의 매수인 실질 부담은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 더 내려가도 확약 전 계산상 인수는 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 56%) | 59,920,000원 | 39,558,560원 | 0원 | 59,920,000원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 41,944,000원 | 57,210,992원 | 0원 | 41,944,000원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 29,360,799원 | 69,567,695원 | 0원 | 29,360,799원 |
확약이 없다면 유찰될수록 임차보증금 미배당분이 증가해 매수인 인수액도 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건의 확약은 해당 임차권의 잔존 보증금 청구와 대항력을 포기하는 내용이므로, 실질 인수는 각 시나리오에서 0원으로 봅니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 ‘주월중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지하1층/지상15층 건물의 2층 206호입니다. 사용승인일은 2002.02.09입니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·규제. 단지 동측으로 폭 약 8m 아스팔트포장도로가 있으며, 제3종일반주거지역·소로2류(폭 8m~10m) 저촉·상대보호구역·전통상업보존구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금 반환청구권과 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영됐는지 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 승계관계 확인. 한국토지주택공사 임차권과 서울보증보험 주식회사의 승계관계를 대조하고, 보증금 98,000,000원을 중복 채권으로 계산하지 않아야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 56%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 등기상 입주자 박세인이 기재돼 있으므로 현재 실제 점유 상태와 인도 협의 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 당해세 등 실제 매수인 부담 가능 항목을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 확약의 효력 확인”
표면만 보면 보증금 98,000,000원의 선순위 임차권이 있고 현재 매각가 59,920,000원보다 보증금이 크기 때문에 전형적인 대항력 인수형입니다. 배당모델 역시 미배당 보증금 39,558,560원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 이 사건은 바로 그 임차권의 승계인이 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 확약했기 때문에 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 59,920,000원입니다.
다만 권리 해소와 가격 메리트는 별개입니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 56%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장보다 낮다고 확인할 근거는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 실거래 검증 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 ‘선순위 임차권이 있다’는 사실 자체보다 확약서가 실제 매각조건에 정확히 반영돼 있는지, 그리고 59,920,000원이 실제 시세 대비 어느 위치인지를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
