98,000,000원
광주지방법원 2025타경34454. 쌍암동 첨단센트럴파크2차 202동 4층 401호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 175,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 98,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 하락을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다. 실제 임차인은 홍경인 1명이고, 전입·점유개시일이 2021.04.05로 말소기준 근저당권 2021.07.02보다 빠릅니다. 보증금은 165,000,000원으로 현재 최저가보다 크고, 배당에서 전액 회수하지 못한 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 98,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 69,164,000원이 남습니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 98,000,000원 + 69,164,000원 = 167,164,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 인수액이 그만큼 커져 총 부담은 보증금 165,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 표기 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 전용 55.85㎡ · 철근콘크리트구조 18층 중 4층 |
| 소유자 | 유한회사피알디 (2021.04.05 소유권이전 · 거래가액 160,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍경인 / 165,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.02 주식회사지에프5홀딩스 근저당권 · 채권최고액 13,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기순서보다 ‘전입일’이 먼저다
말소기준은 2021.07.02 주식회사지에프5홀딩스 근저당권입니다. 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 주택임차권등기도 2025.10.01 접수라 등기 자체는 말소기준보다 늦지만, 임차인 홍경인의 주민등록일자·점유개시일자 2021.04.05가 근저당권보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍경인 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2021.04.05 | 2021.02.24 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 98,000,000원이 아니라 167,164,000원을 비교해야 한다
첨단센트럴파크2차는 268세대, 2018.03.15 준공이며 대상 전용면적은 55.85㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 1건으로, 2022.05 · 3층 · 162,180,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균값과 최신 거래값도 모두 162,180,000원입니다. 거래 표본이 1건뿐이라는 점은 반드시 보수적으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 55.85㎡ | 3 | 162,180,000원 |
| 최근 12개월 평균값 | 55.85㎡ | 1건 | 162,180,000원 |
표면 최저가 98,000,000원은 시세지표의 60.4%지만, 이는 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득 167,164,000원으로 다시 계산하면 시세지표 162,180,000원의 약 103.1%입니다. 즉 현재 회차에서도 최근 시세지표보다 낮게 사는 구조가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 98,000,000원 | 69,164,000원 | 167,164,000원 |
| 3회 유찰 시 | 68,600,000원 | 98,034,800원 | 166,634,800원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 118,244,360원 | 166,264,360원 |
단지 경매 통계도 가볍지 않습니다. 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 현재 이미 2회 유찰됐지만, 이 사건은 추가 유찰 자체가 실질취득가 하락으로 곧바로 연결되지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 홍경인 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지에프5홀딩스 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 홍경인 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 69,164,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 근저당권은 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸합니다. 강제경매 신청채권자 홍경인은 임차인과 동일인이고 청구금액도 동일한 165,000,000원으로 표시되어 있습니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 첨단종합병원 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·병원·오피스텔·아파트가 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 18층 건물 중 4층 401호입니다. 일반 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 국가산업단지, 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고, 근린공원·도로·중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지는 268세대, 2018.03.15 준공입니다. 실거래 표본은 1건이고 단지 경매 평균 유찰은 3.3회, 매각률은 0.0%로 표시되어 있어 가격·환금 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 98,000,000원에만 시선을 두지 말고 임차보증금 미배당 인수 69,164,000원을 합산한 167,164,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 홍경인의 전입·점유는 2021.04.05로 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 165,000,000원입니다. 계약서·보증금 지급관계·배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 점검. 임차인과 강제경매 채권자가 홍경인으로 동일하고 금액도 165,000,000원입니다. 사건 정보에 표시된 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 포함해 사실관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 매각물건명세서에 홍경인의 우선매수권이 명시되어 있어 외부 입찰자의 최종 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.05.29 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행관계를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인 실거래는 2022.05의 162,180,000원 1건입니다. 실질취득 167,164,000원이 이 값보다 높다는 점과 함께 거래 표본 자체가 적다는 점을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질가격은 거의 그대로다”
이 사건의 핵심은 2회 유찰된 98,000,000원이 아닙니다. 홍경인은 말소기준 근저당권보다 먼저 전입·점유했고, 보증금 165,000,000원에 대해 우선변제권을 행사하더라도 현재 회차에서 69,164,000원이 남습니다. 그 결과 매수인 실질취득은 167,164,000원으로 올라가며, 제공된 시세지표 162,180,000원보다 오히려 높습니다.
더 유찰되어 68,600,000원이나 48,020,000원까지 내려가더라도 인수액이 반대로 늘어 총 부담은 각각 166,634,800원, 166,264,360원으로 보증금 수준에 사실상 고정됩니다. 여기에 임차인의 우선매수권, 이미 2회 유찰된 경과, 단지 평균 유찰 3.3회·매각률 0.0%, 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태까지 겹칩니다. 이 물건은 “최저가가 싸 보이는 대항력 인수형”으로 보는 것이 맞으며, 외부 입찰자에게 가격과 낙찰 가능성 모두 보수적 판단이 필요한 사건입니다.
