광주지방법원 2025타경34454. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단센트럴파크2차 202동 401호입니다. 물건 분류는 근린시설이지만 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔이며, 등기부에는 주택임차권이 설정되어 있습니다. 외형적으로는 감정가의 44.8%까지 내려온 저가 경매입니다. 그러나 이 물건의 본질은 유찰률이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인에게 있습니다.
임차인 홍경인은 2021년 4월 5일 전입하고 점유를 시작했습니다. 말소기준인 주식회사지에프5홀딩스의 근저당권은 같은 해 7월 2일 설정됐습니다. 임차권등기는 2025년 10월 1일로 뒤늦게 이루어졌지만, 대항력 판단에서 중요한 전입·점유 시점은 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 사실만으로 보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 첨단중앙로170번길 87 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 분류 · 감정평가상 오피스텔 · 주거 임차권등기 존재 |
| 전용면적 / 층 | 55.85㎡ · 지상 18층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 유한회사피알디 (2021.04.05 소유권이전 · 거래가 160,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 78,400,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 홍경인 / 165,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.02 을구 1번 근저당권 · 주식회사지에프5홀딩스 · 채권최고액 13,000,000원 |
| 임차인 | 홍경인 · 보증금 165,000,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2021.07.02 주식회사지에프5홀딩스 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 홍경인의 전입·점유는 2021.04.05로 말소기준보다 앞섭니다.
을구 2번 임차권등기 자체는 2025.10.01에 접수되었지만, 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다. 그러므로 근저당권·압류가 소멸한다는 사실을 매수인 인수액 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수형
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍경인 전유부분 전부 |
전입 2021.04.05 확정 2021.02.24 |
165,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 보증기관 대위·승계 신고 아님 |
| 실제 임차인 | 홍경인 1명 |
|---|---|
| 임대차 계약 | 2021.02.24(1차) · 2022.12.12(2차) |
| 점유개시 | 2021.04.05 |
| 확정일자 | 2021.02.24 |
| 임차권등기 | 2025.10.01 · 광주지방법원 2025카임6285 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.10.01 |
| 보증금 | 165,000,000원 |
| 현재 예상배당 | 76,588,800원 |
| 현재 예상 인수 | 88,411,200원 |
| 우선매수권 | 있음 · 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 |
홍경인은 임차권자이면서 이 사건의 강제경매 신청채권자로도 나타납니다. 신청채권액 165,000,000원과 임차보증금 165,000,000원이 동일하므로 두 금액을 별도 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다. 다만 같은 인물이 여러 권리관계에 등장하는 사정에 관해서는 임대차계약과 보증금 지급 내역, 경매신청채권의 성격을 원본 문서로 대조해야 합니다. 명의가 겹친다는 사실만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
③ 실질취득 계산 — 유찰되어도 약 1.65억
가장 중요한 계산입니다. 현재 최저가 78,400,000원으로 낙찰되었다고 가정하면, 매각대금에서 추정 집행비용 1,811,200원을 공제한 76,588,800원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 165,000,000원에서 이 배당액을 제외하면 88,411,200원이 남습니다.
+ 임차보증금 인수 88,411,200원
= 166,811,200원
실질취득 부담은 보증금 165,000,000원에 가까우며, 추정 집행비용이 배당에서 먼저 공제되는 만큼 단순 보증금보다 높게 산출됩니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.
유찰로 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄어듭니다. 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액은 증가합니다. 따라서 이 물건은 최저가 하락이 실질취득 부담의 동일한 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 78,400,000원 | 88,411,200원 | 166,811,200원 |
| 4회 유찰 시 | 62,720,000원 | 103,808,960원 | 166,528,960원 |
| 5회 유찰 시 | 50,176,000원 | 116,127,168원 | 166,303,168원 |
각 회차의 실질취득은 해당 최저매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정치 차이로 총액이 소폭 달라지지만, 세 시나리오 모두 보증금 165,000,000원 부근에 머무릅니다. 배당액과 인수액은 예상치이며 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 48.3% 가격표에 속지 말 것
첨단센트럴파크2차의 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 5월, 전용 55.85㎡, 3층, 162,180,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래금액의 48.3%에 해당합니다. 하지만 이 비율은 매수인이 승계할 임차보증금 88,411,200원을 제외한 비교입니다.
| 구분 | 거래 / 평가 시점 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.05 · 3층 | 162,180,000원 | 과거 비교자료 |
| 감정가 | 경매 감정평가 | 175,000,000원 | 실거래보다 높음 |
| 현재 최저가 | 3회 유찰 | 78,400,000원 | 인수액 제외 가격 |
| 실질취득 기준 | 현재 회차 예상 | 166,811,200원 | 과거 실거래보다 높음 |
임차보증금 165,000,000원 자체가 확인된 2022년 거래가격 162,180,000원을 이미 웃돕니다. 현재 회차의 예상 실질취득금액 166,811,200원은 이 과거 거래가격의 약 102.9%입니다. 따라서 최저가만 기준으로 시세의 절반에 살 수 있다고 평가하는 것은 잘못입니다.
단지는 268세대이며 2018.03.15 준공되었습니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 3.5회, 낙찰률 0.0%가 기재되어 있습니다. 다만 표본 범위가 확인되지 않으므로 이 수치만으로 시장 전체의 유동성을 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 물건 자체의 3회 유찰, 대항력 임차보증금 인수, 전세사기피해자 우선매수권은 명확한 환금성 제약입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 홍경인 보증금 | 165,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 지에프5홀딩스 근저당권 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 홍경인 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 78,400,000원 |
집행비용 약 1,811,200원은 추정치입니다. 임차인 배당 76,588,800원 외에 근저당권자·경매신청채권자·소유자에게 돌아가는 예상배당은 없습니다. 홍경인의 임차보증금과 경매신청채권은 동일인·동일 금액이므로 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 국세 압류의 실제 채권액과 배당순위 확인에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단종합병원 동측 인근입니다. 근린생활시설, 병원, 오피스텔, 아파트 등이 혼재한 주거·상업 혼용지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 위치하며, 감정평가상 교통 여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 4층 401호입니다. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 있으며, 감정평가서상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역에 포함되며, 국가산업단지·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규모·거래. 첨단센트럴파크2차는 268세대, 2018.03.15 준공 단지입니다. 확인된 실거래는 2022.05의 1건이므로 현재 환금가격을 판단하기 위한 거래 근거가 제한적입니다.
- 환금성. 물건의 3회 유찰 이력, 실질취득액을 높이는 선순위 대항력 임차보증금, 전세사기피해자 우선매수권이 중첩되어 일반 투자자 관점의 낙찰·재매각 여건은 불리합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 원본 확인. 홍경인의 전입일 2021.04.05, 점유개시일 2021.04.05, 확정일자 2021.02.24와 말소기준권리 설정일 2021.07.02를 대조하세요. 매각물건명세서의 인수권리 기재를 우선 확인해야 합니다.
- 보증금 인수액 계산. 현재 최저가 78,400,000원만 자금계획에 반영하면 안 됩니다. 예상 인수액 88,411,200원을 합산한 실질취득 166,811,200원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 인수 103,808,960원, 5회 유찰 시 인수 116,127,168원으로 증가합니다. 추가 유찰이 실질취득의 큰 폭 하락으로 이어지지 않는다는 점을 확인하세요.
- 우선매수권 행사 여부. 홍경인에게 전세사기피해자 우선매수권이 명시되어 있습니다. 실제 행사 여부, 행사 절차와 외부 응찰자의 낙찰 가능성을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자의 동일성. 홍경인이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 신청채권의 법적 성격과 임대차계약·보증금 지급 내역을 확인하고, 동일 채권을 이중 계산하지 않아야 합니다.
- 국세 압류·공매 교차 확인. 광산세무서장 압류와 한국자산관리공사 공매공고가 존재합니다. 체납세액, 배당순위, 공매 진행 여부를 확인하세요.
- 법정 용도와 실제 이용상태. 근린시설 분류와 감정상 오피스텔 이용상태가 일치하는지 건축물대장·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 최신 시세 검증. 확인된 거래가 2022.05의 1건이므로 2026년 매매가격을 확정하기 어렵습니다. 현재 거래사례와 개별 호실 상태를 확인하기 전에는 시세차익을 기대하기 어렵습니다.
- 미납 관리비·점유 인도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유 상태, 임차권 정리 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 법원 공고와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “7,840만원짜리 경매가 아니다”
겉으로는 감정가 175,000,000원의 오피스텔이 78,400,000원까지 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 대표적인 대항력 보증금 인수형 경매입니다.
보증금 165,000,000원을 가진 홍경인이 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 인수가 명시되어 있습니다. 현재 회차의 예상 실질취득은 166,811,200원입니다. 추가 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하므로 총부담은 대체로 보증금 수준에 머뭅니다.
이 실질취득액은 확인된 2022.05 실거래 162,180,000원보다 높지만, 해당 거래는 오래된 단일 사례여서 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한, 국세 압류와 공매 절차 확인 필요성, 3회 유찰 이력이 겹칩니다.
결론은 일반 외부 투자자 기준 입찰 비추천입니다. 권리상 보증금 인수 부담이 크고, 확인 가능한 실거래 기준으로도 실질취득의 가격 우위가 없으며, 우선매수권 행사 시 낙찰 가능성까지 제한됩니다. 최저가 7,840만원이 아니라 실질취득 약 1.65억 이상을 보고 판단해야 합니다.
