광주지방법원 2025타경34471. 광주광역시 북구 신용동 694 토담빌딩 2층202-2호의 근린시설입니다. 감정 이용상태는 집합상가(피부관리점)이고, 건물은 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물로 사용승인일은 2012.09.20입니다. 소유자 최희창은 2014.05.12 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 북광주농업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다. 이후 추가된 채권최고액 39,000,000원, 45,500,000원의 근저당과 2025.11.26 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2012년 광주은행 근저당 4,800,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34471 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신용동 694 토담빌딩 2층202-2호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 첨단연신로107번길 45-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합상가(피부관리점) · 45.1평형 집합상가 |
| 소유자 | 최희창 · 2014.05.12 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 115,839,059원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 임차인 — 김영선 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영선 | 202-2호 | 2024.11.05 | 10,000,000원 | 550,000원 | 2026.01.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김영선의 전입신고일은 2024.11.05로 말소기준권리인 2014.05.12보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 550,000원이며 2026.01.30 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격 — 감정가 182,000,000원에서 101,920,000원
이 물건은 2회 유찰되어 현재 최저매각가격이 101,920,000원, 감정가 182,000,000원의 56%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 71,344,000원(감정가 39%), 4회 유찰 시 49,940,800원(감정가 27%)으로 제시되어 있습니다.
다만 비교할 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다. 특히 이용상태가 피부관리점인 집합상가이고 근린상업지역에 위치한 만큼, 실제 응찰 전에는 해당 호실의 임대수익·공실·관리비·상권 거래사례를 별도로 확인해야 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 북광주농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 북광주농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 북광주농업협동조합 | 45,500,000원 | 693,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 144,500,000원 중 예상배당은 99,693,120원, 미배당은 44,806,880원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 신용동 신용중학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장 등이 소재합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 집합상가(피부관리점)입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층, 사용승인일 2012.09.20이며 기본 급배수·위생설비·승강기·지하주차장이 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 부지이며 남측으로 광대한면, 동측 및 북측으로 소로한면에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 규제. 산업육성구역·연구개발특구·가로구역별 최고높이 제한지역·국가산업단지·비행안전제3구역·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 김영선의 보증금 10,000,000원·월세 550,000원, 전입일 2024.11.05, 배당요구일 2026.01.30을 원본 명세서와 대조하세요.
- 대항력 기준. 말소기준 2014.05.12보다 전입이 늦어 제공 자료상 대항력은 없습니다.
- 상가 수익성. 피부관리점으로 이용 중인 집합상가이므로 실제 월 임대수익·공실기간·관리비를 확인해 최저가 101,920,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 101,920,000원, 3회 유찰 시 71,344,000원, 4회 유찰 시 49,940,800원 시나리오에서 권리상 인수액은 모두 0원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 44,806,880원은 후순위 채권의 배당 부족이며 매수인 승계액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·임대상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.05.12 북광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 김영선도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없어 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 투자성을 높게 평가할 수는 없습니다. 이 물건은 근린시설·집합상가이고 이미 2회 유찰됐으며, 가격을 검증할 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 수익성과 환금성 확인 후 판단입니다.
