광주지방법원 2025타경34517. 금남로에이엠시티하이클래스 4층 623호입니다. 사건상 용도 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 대상 면적은 24.4948㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 4층입니다. 감정가 58,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 32,480,000원, 감정가의 56%입니다.
권리구조의 핵심은 가격보다 먼저 임차보증금 60,000,000원입니다. 임차권등기상 전입일은 2018.07.25, 확정일자는 2018.07.12로, 말소기준인 2020.07.02 김대순 근저당보다 앞섭니다. 통상이라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 이번 사건에는 그 위험을 뒤집는 확약서가 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로5가 154-1 금남로에이엠시티하이클래스 4층 623호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 오피스텔 · 15층 중 4층 · 24.4948㎡ |
| 소유자 | 김성훈 · 2019.09.12 매매, 거래가액 69,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 32,480,000원 (2회 유찰·56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 62,968,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급일 | 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준권리는 2020.07.02 김대순 근저당권 30,000,000원입니다. 그 이후의 우리카드·케이비국민카드·하나은행·서울보증보험 가압류와 2025.11.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차권은 등기 자체는 2023.05.23이지만, 그 등기에 기재된 전입 2018.07.25·확정일자 2018.07.12가 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인·승계 — 확약서가 실질 인수를 0원으로 바꾼다
실제 임차인 1명으로 볼 수 있는 입주자는 임차권등기 기재상 박건길이며, 권리자는 한국토지주택공사로 등기되어 있습니다. 한국토지주택공사 관련 신고는 보증기관 성격의 권리관계로, 보증금 60,000,000원을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이후 그 보증금 권리는 서울보증보험 주식회사로 승계된 것으로 명세서에 기재되어 있습니다.
| 권리자 / 입주자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 / 박건길 | 60,000,000원 | 2018.07.25 / 2018.07.12 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계·확약 |
※ 확약을 반영하지 않은 단순 배당 룰에서는 현재 회차 미배당 보증금 28,504,640원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 제출된 확약서에 따라 해당 금액은 실질 인수 0원으로 평가합니다.
따라서 이 사건은 대항력 임차인이 있다는 이유만으로 실질취득가를 보증금 수준으로 고정해 보는 사건이 아닙니다. 확약 때문에 최저가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지는 예외입니다. 현재 회차의 실질취득은 32,480,000원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 32,480,000원을 기준으로 본다
가격 판단의 기준은 전체 12건 평균 76,825,000원보다 최근 12개월 평균 71,666,666원, 최신 거래 110,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -8.8%를 우선합니다. 전체 평균에는 2021년 120,000,000원~129,300,000원의 과거 고가 거래가 포함되어 있기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 26.43㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 24.49㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 24.49㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2024.04 | 24.49㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2023.11 | 23.14㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2023.10 | 24.49㎡ | 4 | 49,800,000원 |
| 2022.02 | 24.49㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.02 | 24.49㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2021.11 | 26.43㎡ | 13 | 129,300,000원 |
| 2021.10 | 26.43㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2021.08 | 24.49㎡ | 5 | 61,500,000원 |
| 2021.07 | 26.43㎡ | 12 | 129,300,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 71,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 76,825,000원 |
현재 실질취득가 32,480,000원은 최근 12개월 평균 71,666,666원의 45.3%입니다. 특히 대상과 가까운 24.49㎡ 거래는 2025.07에 45,000,000원, 2025.06에 60,000,000원으로 확인되어 현재 최저가는 이 두 거래보다도 낮습니다. 최신 2025.08 거래는 26.43㎡ 110,000,000원으로 면적이 더 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 984,640원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 60,000,000원 | 31,495,360원 |
| 2. 근저당 · 김대순 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 16,858,786원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,776,289원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 40,653,170원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,533,336원 | 0원 |
| 7. 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 62,968,766원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당상 임차보증금 미배당액은 28,504,640원이지만, 확약서에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 북동측 인근으로 업무시설·오피스텔·상업용건물·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 금남로4가역과 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 일반적인 급·배수·위생·승강기·소화전·도시가스·기계식주차 설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 주상용, 평지·부정형, 광대로한면 조건이며 공시지가는 3,093,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 환금성. 218세대, 2014.03.31 준공 단지이며 실거래는 존재하지만 최근 가격 추세 -8.8%, 경매 평균 유찰 1.6회·매각률 0.0%로 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 보증금 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영돼 있는지 원문을 다시 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사와 서울보증보험의 승계관계를 별도 임차보증금 두 건처럼 합산하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준. 이 사건은 확약 때문에 현재 실질 인수 0원입니다. 시세 비교는 32,480,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 8.8% 낮습니다. 할인율만 보고 낙찰 후 재매각 가격을 낙관하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 분류 근린시설과 감정 이용상태 오피스텔의 차이를 현장·공부·대출조건과 함께 점검하세요.
- 관리비 체납. 2025.11.21까지 2,660,600원이 미납된 상태로 조사됐으므로 공용부분 승계 범위와 최신 체납액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 물건이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
겉으로만 보면 보증금 60,000,000원의 대항력 임차권이 있고, 현재 매각가에서 단순 계산한 미배당액도 28,504,640원이라 부담스러운 사건입니다. 그러나 승계인 서울보증보험 주식회사가 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 회차 실질취득은 32,480,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 71,666,666원의 45.3%에 불과합니다. 24.49㎡ 최근 거래 45,000,000원·60,000,000원보다도 낮아 가격 여유는 있습니다. 다만 최근 시장 추세가 -8.8%이고, 이미 2회 유찰됐으며 경매 통계상 매각률 0.0%인 점, 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태가 함께 나타나는 점을 감안하면 권리는 확약으로 해소, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
