광주지방법원 2025타경34517. 광주 동구 금남로에 자리한 AM-City하이클래스 4층 623호입니다. 물건 분류는 근린시설이지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 건물은 지상 15층 규모이며, 비교 대상으로 제시된 전용면적은 24.4948㎡입니다.
감정가 58,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저매각가가 25,984,000원으로 하락했습니다. 얼핏 보면 소액 입찰이 가능한 물건이지만, 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 2018년에 시작된 임대차와 2020년 근저당권의 선후관계입니다.
한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기에는 보증금 60,000,000원, 확정일자 2018.07.12, 입주자 박건길의 주민등록일자 2018.07.25가 기록되어 있습니다. 반면 말소기준 근저당권은 2020.07.02 설정됐습니다. 따라서 임대차의 대항력은 근저당권보다 먼저 형성된 구조입니다. 단순히 임차권등기일이 2023년이라는 이유로 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로5가 154-1 금남로에이엠시티하이클래스 4층 623호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 금남로 185 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 비교 전용면적 | 24.4948㎡ (실거래 비교 면적) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 4층 |
| 소유자 | 김성훈 (소유자 요약 기준) |
| 소유권 취득 거래 | 2019.10.16 · 거래가액 69,500,000원 |
| 감정가 | 58,000,000원 |
| 최저매각가 | 25,984,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 62,968,766원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.02 · 을구 5번 · 김대순 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 임차보증금 | 한국토지주택공사 명의 임차권등기 60,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 확약 반영 시 0원 (룰상 미배당 34,883,712원) |
| 미납관리비 | 2025.11.21 기준 2,660,600원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금과 확약이 핵심
등기부상 말소기준은 2020.07.02 김대순 근저당권입니다. 이후의 우리카드·KB국민카드·하나은행·서울보증보험 가압류와 이 사건 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 신탁등기와 전세권, 2022년 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다.
문제는 근저당권보다 먼저 시작된 주택 임대차입니다. 전입신고 2018.07.25, 확정일자 2018.07.12, 점유개시일 2018.07.26으로 기재되어 있으므로 선순위 대항력 문제가 발생합니다. 보증금은 60,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다.
그러므로 이 임차권의 룰상 인수예상액 34,883,712원과 별개로, 확약을 적용한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 효력은 해당 확약 대상 임차권에 한정됩니다. 별도 임차권이나 확약 대상 외 점유권원이 확인된다면 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인·임차권 분석 — 실제 점유자와 등기명의 구분
| 명의 / 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 을구 6번 주택임차권등기 승계·보증금 권리 표시 / 실임차인 중복집계 제외 |
2018.07.25 2018.07.12 점유개시 2018.07.26 |
60,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 말소기준보다 선순위 |
실질 0원 서울보증보험 승계·확약 반영 |
실제 임차인 수: 보증기관·승계 명의를 제외하고 별도 신고·확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 등기에는 입주자로 박건길이 기재되어 있습니다. 이는 현재의 실제 거주·점유 상황까지 확인됐다는 뜻은 아닙니다. 입주자의 현재 점유 여부와 별도 계약·권리 존재 여부는 확인해야 합니다.
한국토지주택공사의 보증금 60,000,000원과 그 승계인 서울보증보험의 채권을 서로 다른 임차인의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 서울보증보험의 확약이 반영된 임차권에 관해서는 잔액 인수를 실질 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 크게 낮아진 최저가, 그러나 거래표본 주의
AM-City하이클래스는 2014.03.31 준공된 218세대 건물입니다. 제시된 동일·유사 면적 거래는 총 12건이며, 전체 평균은 76,825,000원, 최근 12개월 집계 3건 평균은 71,666,666원입니다.
현재 최저매각가 25,984,000원은 최근 집계 평균의 36.3%입니다. 다만 최근 거래에는 24.49㎡와 26.43㎡가 섞여 있습니다. 특히 최신 거래인 2025.08의 110,000,000원은 26.43㎡로 대상 비교 면적보다 큽니다. 이 높은 거래금액을 해당 호실의 직접적인 시세라고 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 26.43㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 24.49㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 24.49㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2024.04 | 24.49㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2023.11 | 23.14㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2023.10 | 24.49㎡ | 4 | 49,800,000원 |
| 2022.02 | 24.49㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.02 | 24.49㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2021.11 | 26.43㎡ | 13 | 129,300,000원 |
| 2021.10 | 26.43㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2021.08 | 24.49㎡ | 5 | 61,500,000원 |
| 2021.07 | 26.43㎡ | 12 | 129,300,000원 |
| 최근 집계 평균 | 혼합 | 3건 | 71,666,666원 |
특히 제공된 최근 집계 거래는 2025.06~2025.08에 집중되어 있어 2026.10.29 입찰시점의 현재 가격을 그대로 보장하지 않습니다. 입찰 전 새로운 실거래와 실제 매물의 매도희망가격을 재확인해야 합니다.
대상과 면적이 가까운 24.49㎡ 거래를 보면 2025.07에는 45,000,000원, 2025.06에는 60,000,000원, 2024.04에는 45,000,000원에 거래됐습니다. 확약을 반영하여 매수인 인수액이 0원이라는 전제가 유지된다면 최저가 25,984,000원은 이 거래금액들보다 낮습니다. 하지만 낮은 입찰가격이 실제 매도가격·수익성을 보장하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 867,712원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 60,000,000원 | 25,116,288원 |
| 2. 근저당권 · 김대순 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리카드 | 16,858,786원 | 0원 |
| 4. 가압류 · KB국민카드 | 21,776,289원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나은행 | 40,653,170원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 6,533,336원 | 0원 |
| 7. 경매신청채권 · 서울보증보험 | 62,968,766원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 867,712원은 추정치입니다. 집행비용과 임차보증금 배당만으로 매각대금이 소진되는 시나리오이며, 근저당권자·가압류채권자·경매신청채권자에 대한 예상배당은 0원입니다. 실제 배당은 채권신고·조세채권·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 서울보증보험 관련 채권은 실제 배당표에서 권리별 중복 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 확약의 가치
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 25,984,000원 | 34,883,712원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 20,787,200원 | 39,986,970원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,629,760원 | 44,069,576원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 선순위 보증금 인수형 경매에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 보증금 미배당 인수액이 늘어납니다. 그러나 본건은 해당 임차권에 관한 확약으로 잔액 인수 위험이 해소된 구조입니다. 확약이 유효하게 반영되고 별도 인수권리가 없다면 낙찰가 하락은 실질적인 취득 입찰원가 하락으로 이어집니다.
다만 4회·5회 유찰은 가정 시나리오이며, 실제로 그 회차가 진행되거나 해당 가격에 매수할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 금남로4가역 북동측 인근입니다. 주변은 업무시설, 오피스텔, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 혼재한 상업지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 광주 지하철 1호선 금남로4가역과 버스정류장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2014.03.31 준공, 218세대 규모입니다. 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 소화전, 도시가스, 기계식주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역으로, 시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,093,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없으며 감정평가서상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 물건분류와 감정상 이용상태는 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 실제 거래표본의 면적별 가격 편차가 큽니다. 최근 가격 추세 -8.8%, 단지 경매 평균 유찰 2.3회, 제시된 낙찰률 0.0% 등을 감안하면 빠른 재매각을 전제로 입찰하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험의 잔존 임대차보증금 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서에 그대로 반영되어 있는지 확인해야 합니다. 매각기일 직전 정정 여부도 중요합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기에는 입주자 박건길이 기재되어 있습니다. 현재 거주 여부와 추가 점유자·별도 임차권원의 존재 여부를 현장 및 현황조사로 확인하세요.
- 관리비 체납. 2025.11.21 기준 미납관리비가 2,660,600원입니다. 현재 체납액, 공용부분·전유부분 구분, 연체료를 관리주체에 확인해야 합니다. 전체 체납액이 자동으로 전부 승계되는 것은 아닙니다.
- 용도 확인. 근린시설 분류와 감정상 오피스텔 이용상태가 실제 건축물대장·등기부와 일치하는지 확인하고, 사용·임대·대출·세금에 미치는 영향을 검토하세요.
- 시세 재조사. 2025년 거래와 전체 평균만으로 2026년 입찰가격을 확정하지 말고, 24.49㎡ 내외의 최신 거래 및 실제 매도 가능가격을 확인하세요.
- 명도 비용. 보증금 인수액이 0원이라는 것과 현재 점유자의 즉시 퇴거는 다릅니다. 점유상태에 따른 인도명령·명도 비용과 소요기간을 별도 검토하세요.
- 배당 원본 대조. 현재 예상배당표에서는 임차권 우선배당 후 일반채권에 배당이 없는 것으로 계산됩니다. 조세채권, 실제 배당요구 현황, 서울보증보험 채권 관계 등을 확인하세요.
- 소유권 등기 확인. 소유자 요약은 김성훈으로 표시되지만, 소유권이전 등기 이력에는 말소 표시가 포함되어 있습니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 현재 소유관계를 대조하세요.
맺으며 — “2,598만원에 사는가, 6,000만원을 떠안는가”
이 물건을 결정짓는 것은 감정가 대비 44.8%라는 숫자가 아닙니다. 선순위 대항력 있는 6,000만원 임차보증금의 잔액을 매수인이 실제로 떠안는지가 핵심입니다.
배당계산상 보증금 미배당액은 34,883,712원입니다. 확약이 없었다면 매수인의 실질 취득부담이 보증금 약 6,000만원 수준으로 고정되는 인수형 구조입니다. 하지만 서울보증보험이 잔존보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출됐으며, 집행법원도 이를 반영했습니다. 따라서 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 25,984,000원은 최근 집계 평균 71,666,666원보다 낮습니다. 다만 그 평균에는 면적이 다른 고가 거래가 섞여 있고, 최근 가격 흐름은 -8.8% 하락입니다. 여기에 3회 유찰 이력, 용도 표시 차이, 관리비 미납, 실제 점유 현황의 불확실성까지 고려해야 합니다.
결론은 ‘확약으로 주요 인수위험은 해소됐지만, 입찰 전 검증이 필수인 C등급 조건부 검토 물건’입니다. 확약서·점유·용도·체납관리비를 확인한 뒤에야 낮은 입찰가격의 실질적인 매력을 평가할 수 있습니다. 무조건적인 저가 매수 기회로 보기보다는, 권리와 환금성을 함께 따져야 할 경매입니다.
