101,920,000원
창원지방법원 2025타경21031. 상지솔리움 3층 근린시설 경매입니다. 감정평가상 301호는 노래연습장, 302호는 유흥주점으로 이용되고 있고, 매각물건명세서 비고에는 301호·302호 일괄매각, 공용부분인 복도를 포함하여 일체로 조성되어 있으며 301호는 302호를 경유하여 진입 가능한 형태라고 적혀 있습니다. 따라서 등기상 권리 소멸 여부와 별개로, 현장에서 두 호실의 출입·영업·점유가 어떻게 결합되어 있는지가 중요한 물건입니다.
가격은 감정가 208,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 101,920,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 49% 수준입니다. 다만 별도의 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다. 현재 확인되는 것은 감정가 대비 할인폭과 권리구조뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21031 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 316-1 상지솔리움 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 301호 노래연습장 · 302호 유흥주점 |
| 소유자 | 서정기 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 142,191,777원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 301호는 302호를 경유하여 진입 가능한 형태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.01.10. 을구 8번 마산시농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 채무자는 서정기입니다. 그 뒤 설정된 강성무 근저당권 60,000,000원, 국·창원시 압류, 마산시농업협동조합의 임의경매개시결정, 농협은행 주식회사의 가압류 7,924,329원은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 302호 점유자는 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주영(상호:나사) | 302호 전부 | 2025.05.28 | 3,000원 | 없음 | 확인되지 않음 |
현황조사상 김주영(상호:나사)이 302호 전부를 점유하고 있으며 전입일은 2025.05.28.입니다. 말소기준권리인 2020.01.10.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 이 점유자의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격과 배당 — 할인폭은 크지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 101,920,000원으로 감정가 208,000,000원의 49%입니다. 그러나 별도의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세 대비 저평가라고 판단해서는 안 됩니다. 근린시설은 실제 영업수익·공실·동선·용도 적합성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 |
| 1. 근저당 · 마산시농업협동조합 | 144,000,000원 | 99,693,120원 |
| 2. 근저당 · 강성무 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,924,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 211,924,329원 중 예상배당은 99,693,120원이며, 미배당은 112,231,209원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 소재 기산아파트 남동측 인근입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 일반건축물대장상 301호는 노래연습장, 302호는 유흥주점입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상13층 건물의 3층에 위치합니다.
- 도로. 부지 남동측은 왕복 6~8차선 내외 포장도로, 북서측은 폭 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,222,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 구조 확인. 301호와 302호가 함께 매각되고 301호는 302호 경유 진입 형태이므로 현장 동선을 직접 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 302호 전부 점유자로 조사된 김주영(상호:나사)의 실제 영업·점유 범위와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 대항력. 전입일 2025.05.28.은 말소기준 2020.01.10. 이후이므로 대항력은 없습니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 용도·환금성. 노래연습장·유흥주점 이용 상태와 향후 사용 가능성, 공실 위험을 함께 검토하세요.
- 배당 부족. 현재 최저가 기준 채권자 미배당액은 112,231,209원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 이 물건의 승부처는 구조와 환금성
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2020.01.10. 마산시농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 현황조사상 점유자도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 301호 노래연습장과 302호 유흥주점이 일괄매각되고, 301호가 302호를 거쳐야 진입 가능한 형태입니다. 감정가 208,000,000원에서 2회 유찰돼 101,920,000원까지 떨어졌지만, 실거래 시세가 없는 만큼 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말아야 합니다. 권리는 정리되지만, 실제 입찰 판단은 현장 점유·출입 구조와 근린시설의 환금성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
