창원지방법원 2025타경21046. 진전면 평암리 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건으로, 감정평가상 건물은 1·2층 전체가 참마루펜션으로 이용되고 있습니다. 감정가는 1,531,957,720원, 현재 최저매각가는 750,659,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 등기 흐름을 보면 가격보다 먼저 볼 권리가 있습니다. 2012.01.05 접수된 갑구 7번 가등기가 2015.10.28 말소기준 근저당보다 앞서고, 현재 자료에서는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다.
또한 현황조사상 정영옥·김태영이 본건 전부를 주거 및 펜션 용도로 점유하는 것으로 조사됐지만, 전입일은 각각 2017.09.05, 2025.11.27로 모두 말소기준권리인 2015.10.28보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 두 점유자 모두 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계의 세부 금액은 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21046 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 평암리 218-3 · 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 미천2길 104 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1·2층 전체 참마루펜션 이용 |
| 소유자 | 정정인 · 지분 100분의 1 및 100분의 99 |
| 감정가 / 최저가 | 1,531,957,720원 / 750,659,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 842,507,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지정보 | 998㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 가격보다 선순위 가등기 확인
말소기준권리는 2015.10.28 설정된 서부새마을금고 근저당권 702,000,000원입니다. 이후 2016.06.10 설정된 130,000,000원 근저당과 2025.12.01 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 기존 근저당은 2023.10.30 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 관련 채권에는 2024.06.21 느티나무제일차유한회사의 근질권 설정이 기재돼 있습니다.
② 점유자 — 두 명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영옥(소유자의 부) | 본건 전부 | 주거 및 펜션 | 2017.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김태영(소유자의 모) | 본건 전부 | 주거 및 펜션 | 2025.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 |
두 점유자의 전입일은 모두 2015.10.28보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 사정만으로 매수인이 그 보증금을 인수한다고 볼 근거는 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 최종 배당순위는 원본 서류 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 750,659,000원으로 감정가 1,531,957,720원의 49% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 펜션 이용 건물과 토지가 함께 묶인 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래로 가격을 바로 비교하기 어렵기 때문에, 현장 수익성·토지가치·건물상태·통행관계를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 750,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,906,590원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 서부새마을금고 | 702,000,000원 | 702,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 서부새마을금고 | 130,000,000원 | 38,752,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 담보채권 총액 832,000,000원 중 740,752,410원이 배당되고 91,247,590원이 미배당으로 남습니다. 배당계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 가등기 권리위험은 이 금액 계산과 별개입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1·2층 전체가 참마루펜션으로 이용되고 있으며, 숙박시설 이용부분에는 난방설비와 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 주위환경. 을문마을 동측 인근으로 농촌취락가, 전·답 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 998㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 62,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역을 중심으로 생산관리지역, 준보전산지, 소하천구역, 가축사육제한구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 구축물이 포함되고, 지상 조경수·조경석·연못·우물 등은 토지가격에 포함돼 있습니다.
- 통행관계. 부동산 내부를 통행하는 도로로 기재된 평암리 산319-5번지는 공부상 임야이며 타인소유로 등재돼 있어 사용·통행관계를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 7번 원본 확인. 2012.01.05 선순위 가등기의 정확한 종류, 현재 효력, 말소 여부와 매수인 인수 범위를 등기 원본과 매각물건명세서에서 먼저 확인해야 합니다.
- 49% 할인 착시 금지. 최근 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 정영옥·김태영은 대항력 없음으로 판정됐지만 본건 전부를 주거 및 펜션으로 점유하고 있어 실제 인도·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계의 세부사항을 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 통행도로 확인. 평암리 산319-5 타인소유 도로의 실제 통행 방식과 법적 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·구축물·조경수·조경석·연못·우물 등 감정 및 매각 포함 범위를 현황과 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 선순위 권리
감정가 1,531,957,720원이 2회 유찰되어 750,659,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 말소기준 2015.10.28보다 앞선 2012.01.05 갑구 7번 가등기가 현재 자료상 매수인 인수로 분류되어 있고 종류 확인이 필요합니다. 점유자 두 명은 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 펜션·토지 일괄매각이라는 특수성과 타인소유 통행도로, 실거래 시세 부재까지 겹칩니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리는 아직 확인 전. 선순위 가등기와 통행관계를 해소한 뒤에야 750,659,000원이 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
