창원지방법원 2025타경21051. 함안군 칠서면 칠서에이스아파트 106동 202호, 전용 59.52㎡ 아파트입니다. 소유자 이규섭이 2021년 3월 10일 70,500,000원에 취득했고, 같은 달 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 60,060,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 점유자 3명입니다. 이덕형·윤진용은 2023년 10월 6일, 김병준은 2024년 8월 27일 전입했습니다. 모두 2021년 3월 18일 말소기준 근저당보다 늦으므로 대항력이 없고 보증금이 남더라도 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당과 명도 절차는 원본 서류로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 무릉리 1122 칠서에이스아파트 제106동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 칠서면 칠평로 63 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.52㎡ · 지상 8층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2001.04.16 |
| 소유자 | 이규섭 (2021.03.10. 거래가 70,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 43,160,583원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 점유자 3명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이덕형 | 2023.10.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤진용 | 2023.10.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김병준 | 2024.08.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 보증금이 미배당되더라도 낙찰자가 이를 인수하지 않습니다. 다만 점유부분과 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 인도 대상과 협의 상대방은 현장에서 특정해야 합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 가격 여유 확보
칠서에이스1단지 동일 면적 59.52㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 70,000,000원~86,000,000원에 형성됐고 평균은 78,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 4층 77,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.52㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 12 | 74,500,000원 |
| 2026.05 | 59.52㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 59.52㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 59.52㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 59.52㎡ | 11 | 86,000,000원 |
| 2025.12 | 59.52㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 59.52㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.52㎡ | 4 | 83,500,000원 |
| 2025.10 | 59.52㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 59.52㎡ | 13 | 78,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 78,250,000원 |
현재 최저가 56,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.6%이며, 실거래 최저 70,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 80,000,000원은 최근 평균과 비슷하지만, 한 차례 유찰되면서 현재 회차에는 가격상 완충 구간이 생겼습니다. 다만 대상 호수는 2층이므로 고층 거래와 단순 비교하기보다 내부 상태와 수리비를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,408,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 60,060,000원 | 54,592,000원 |
| 미배당 | - | 5,468,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 60,060,000원을 기준으로 한 추정 배당입니다. 현재 시나리오에서는 신청채권액 43,160,583원이 충족되는 것으로 계산됐습니다. 근저당 미배당액은 채무자에게 남는 채무이며 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제 가능 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 5,468,000원 | 충족 |
| 2회 유찰 시(49%) | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 21,965,600원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 33,513,920원 | 미충족 |
유찰이 반복될수록 삼성생명보험주식회사의 미배당액은 커지지만, 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조, 평슬래브지붕 지상 8층 건물의 2층입니다.
- 입지. 칠원고등학교 남측 인근으로 아파트단지·주택·농경지·음식점·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 도시가스보일러 바닥난방, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지 북서측과 남동측으로 중로변 진입도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 칠서에이스1단지는 837세대이며 사용승인일은 2001.04.16입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 이덕형·윤진용·김병준의 실제 점유 여부, 점유부분, 임대차계약 상대방과 퇴거 의사를 현장에서 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 세 점유자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 관리비. 2026년 1월까지 약 1,180,000원의 관리비가 미납된 것으로 조사됐습니다. 관리사무소에서 현재 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
- 2층 가격 보정. 최근 실거래에는 고층 거래가 다수 포함돼 있으므로 2층의 일조·소음·사생활 조건과 내부 수리비를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 배당 변동. 예상배당표는 채권최고액 기준이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 명도·관리비가 남았다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 삼성생명 근저당이 말소기준이고, 점유자 3명의 전입은 모두 그 이후라 대항력과 보증금 승계 위험이 없습니다. 한 차례 유찰된 현재 최저가 56,000,000원도 최근 12개월 실거래 평균 78,250,000원의 71.6%로 가격 경쟁력이 있습니다.
다만 ‘인수 0원’이 곧바로 ‘즉시 입주 가능’을 뜻하지는 않습니다. 점유자 3명의 실제 임대관계와 명도 일정, 약 1,180,000원의 미납 관리비, 2층이라는 개별 조건을 확인해야 최종 수익성이 완성됩니다. 결론은 권리 안전·가격 매력, 점유와 관리비는 확인 후 입찰입니다.
