창원지방법원 2025타경21081. 창원시 마산합포구 신포동1가 센트럴아파트 105동 1층 104호, 전용 59.89㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김진철이며 2013년 5월 30일 매매로 173,000,000원에 취득했습니다. 말소기준은 2023년 6월 15일 주식회사경남은행 근저당권으로 채권최고액은 110,000,000원입니다. 이후 경남은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
가격은 감정가 169,000,000원에서 한 차례 유찰돼 118,300,000원까지 낮아졌습니다. 최근 12개월 동일 평형 평균은 174,277,777원, 최신 거래는 2026년 6월 180,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 67.9%로 낮지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.3% 내려온 하락 추세라는 점과 대상 호수가 1층이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21081 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 13-1 센트럴아파트 제105동 제1층 제104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.89㎡ · 지하1층/지상20층 중 1층 |
| 소유자 | 김진철 (2013.05.30. 매매, 거래가액 173,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 103,809,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준권리는 2023년 6월 15일 설정된 주식회사경남은행의 근저당권입니다. 그 뒤인 2025년 8월 6일 경남은행 가압류와 2025년 12월 15일 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 이전에 설정됐던 근저당권과 2024년 가압류들은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 67.9%, 단 하락 추세
센트럴아파트 동일 평형 전용 59.89㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 180,375,000원이지만, 과거 209,000,000원과 210,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에는 최근 12개월 평균 174,277,777원과 최신 거래 180,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.89㎡ | 17 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 59.89㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 59.89㎡ | 9 | 169,000,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 17 | 175,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 9 | 179,500,000원 |
| 2025.07 | 59.89㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 59.89㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2024.11 | 59.89㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2024.10 | 59.89㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.89㎡ | 9건 | 174,277,777원 |
현재 최저가 118,300,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%이며, 2026년 6월 최신 거래 180,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건 감정가가 시세 이상인 사례와 달리, 현재 회차에는 가격 여유가 존재합니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -12.3%의 하락 추세이고, 대상 물건은 1층이므로 단지 평균이나 고층 거래가를 그대로 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 20,717,370원 | 5,843,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권 총액 130,717,370원 중 115,843,800원이 배당되고 14,873,570원이 미배당됩니다. 미배당 채권은 소유자·채무자에게 남는 채무 문제이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 118,300,000원 | 115,843,800원 | 14,873,570원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 49,797,950원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 74,193,776원 | 0원 |
추가 유찰될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인의 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서 추가 유찰은 권리구조를 바꾸지 않고 매입가격만 낮추는 효과가 있습니다. 다만 현재 가격도 최근 12개월 평균의 67.9%이므로, 무조건적인 추가 유찰 대기보다 1층 가치와 내부 상태를 반영한 개별 입찰가 산정이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식조, 지하1층·지상20층 건물의 1층 104호입니다.
- 주위환경. 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측·북측 소로, 남측 중로, 동측 대로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 저촉되고 자연재해위험개선지구에 접합니다.
- 토지. 공시지가는 848,900원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 센트럴아파트는 766세대이며 사용승인일은 2001.06.26입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람·확정일자·현장 점유자를 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 실거래에는 2층부터 17층까지의 거래가 포함돼 있습니다. 대상 호수의 1층 조건을 별도로 반영하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -12.3% 낮습니다. 전체 평균 180,375,000원만 보고 응찰가를 높이지 마세요.
- 내부 상태 확인. 벽지·타일·새시 상태와 수리비를 현장조사 후 입찰가에서 차감하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분을 포함한 미납 관리비 여부를 확인하세요.
- 배당 외 권리 확인. 당해세·최우선변제는 예상배당표에 반영되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 종기를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 승부처는 1층 가치
이 사건의 등기상 구조는 단순합니다. 2023년 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 118,300,000원이 최근 12개월 평균 174,277,777원의 67.9%로 낮아 경쟁력이 있습니다.
다만 경매에서 단지 평균과 개별 호수의 가치는 다릅니다. 대상은 1층이고, 최근 시장 추세는 -12.3%이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 안전·가격 우위이지만, 현장 점유와 내부 상태, 1층 할인요인을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 한다는 것입니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능 — 최종 승부처는 1층의 실제 상품성입니다.
