창원지방법원 2025타경21111. 창원시 마산회원구 양덕동 양덕하이아트빌 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 125,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 87,500,000원, 감정가의 70%입니다. 등록 권리의 기준점은 2008년 3월 17일 설정된 마창진축산업협동조합의 채권최고액 69,600,000원 근저당입니다.
말소기준 이후 설정된 창원시축산업협동조합 근저당과 주식회사디스페이스·신한카드· 케이비국민카드·창원시축산업협동조합의 가압류, 경매개시결정 및 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 신고는 없지만 감정평가 현장조사에서는 소유자와 이해관계인이 폐문부재였고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 실제 점유관계는 현장에서 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21111 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 105-22 양덕하이아트빌 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕북2길 22 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 79.53㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 박혜숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원시축산업협동조합 / 105,128,077원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 준공일 / 세대수 | 2003.10.16 / 12세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2008년 3월 17일 박혜숙이 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 마창진축산업협동조합 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2008년 이전에 설정됐던 근저당·가압류·압류·과거 경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 71.7%지만 표본은 1건
양덕하이아트빌의 확인된 최근 12개월 실거래는 2026년 5월 거래 1건입니다. 전용면적 71.85㎡, 5층이 122,000,000원에 거래됐습니다. 현재 물건의 비교 면적은 79.53㎡이고 2층이므로, 단지 내 거래라는 점은 유효하지만 층과 면적 조건이 동일하지 않고 표본도 1건에 그칩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 71.85㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 122,000,000원 |
최저매각가 87,500,000원은 최근 실거래 122,000,000원의 71.7%입니다. 등기상 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 87,500,000원이며, 확인된 실거래보다 34,500,000원 낮습니다. 다만 거래가 1건에 불과해 이 수치만으로 적정 시세를 확정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 근저당 · 마창진축산업협동조합 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 2. 근저당 · 창원시축산업협동조합 | 54,000,000원 | 15,925,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사디스페이스 | 52,002,404원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,961,488원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,867,088원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 창원시축산업협동조합 | 5,232,779원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계는 204,663,759원, 예상 배당액 합계는 85,525,000원, 미배당액은 119,138,759원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영된 산정입니다.
④ 회차별 배당·인수 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 87,500,000원 | 85,525,000원 | 119,138,759원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 61,249,999원 | 59,747,499원 | 144,916,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 42,874,999원 | 41,703,249원 | 162,960,510원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 같은 방향으로 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양덕초등학교 남서측에 있으며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 7층 건물 내 2층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지도배 등 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 세화유치원·양덕초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 927,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건과 외부 관찰에 따른 통상적인 상태를 상정한 감정입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 같지 않습니다. 현장 점유자와 임대차 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 점유자가 확인될 경우 전입일·보증금·확정일자를 확인하기 전에는 대항력 유무를 단정하지 말아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 보지 못했으므로 수리·관리 상태에 따라 실제 취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본 검증. 최근 실거래는 1건이고 비교 거래는 71.85㎡·5층, 대상은 79.53㎡·2층입니다. 단순 가격비율만으로 동일 가치를 전제하지 않아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2008.03.17 근저당이 말소기준인지, 이후 권리의 소멸 여부와 배당요구·점유관계 변동이 없는지 원본 서류를 기준으로 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 현장은 조건부”
이 물건의 등록 권리 구조는 명확합니다. 2008년 근저당 이후의 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 87,500,000원도 확인된 최근 실거래 122,000,000원의 71.7%여서 표면상 가격 여유가 있습니다.
그러나 양덕하이아트빌은 12세대 규모이고 최근 실거래가 1건뿐입니다. 감정 당시 폐문부재로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았다는 점도 남아 있습니다. 따라서 결론은 등기권리는 합격, 가격도 관심 구간이지만 점유·내부 상태 확인을 전제로 한 조건부 접근입니다. 할인율보다 먼저 실제 점유관계와 내부 비용을 확정해야 합니다.
