광주지방법원 2026타경30012. 광주광역시 광산구 안청동 370 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가상 주택으로 이용 중인 블록조 시멘트기와지붕 단층건물과 창고·변소·창고 등 제시외 건물이 있고, 토지 413㎡가 함께 매각됩니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물과 수목도 포함됩니다. 감정가 358,228,430원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 200,607,920원, 감정가의 56%입니다.
권리 흐름에서 중요한 점은 과거 근저당과 가등기·가처분이 이미 정리됐다는 것입니다. 2006년 하남농업협동조합 근저당은 2022년 말소됐고, 2022년 국 명의 납세담보 근저당도 2023년 말소됐습니다. 2024년 설정된 소유권이전청구권가등기와 이를 둘러싼 가처분 역시 2025년 정리됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.08.22. 상산김씨좌명공파한해종문회 가압류 110,000,000원이며, 이 권리와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30012 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 안청동 370 · 광주광역시 광산구 장안길 85-14 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 제시외 창고·변소·창고 등 |
| 토지 | 413㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김광일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 358,228,430원 / 200,607,920원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 75,612,084원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 담보는 이미 정리
임차인 없음. 별도의 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 임차보증금 승계 문제는 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유 상태 자체는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
② 가격 — 56%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 358,228,430원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 200,607,920원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 56%까지 내려왔지만, 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 200,607,920원 | 0원 | 86,999,409원 |
| 3회 유찰 시 | 140,425,544원 | 0원 | 27,659,586원 |
| 4회 유찰 시 | 98,297,880원 | 13,871,482원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 시까지는 110,000,000원의 가압류 채권이 전액 배당되는 계산입니다. 4회 유찰 시에는 매각가가 98,297,880원으로 내려가면서 해당 채권에 13,871,482원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액이며, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,607,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,608,511원 |
| 갑구 3번 가압류 · 상산김씨좌명공파한해종문회 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 갑구 7번 · 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,999,409원 |
현재 최저가 200,607,920원을 기준으로 한 예상입니다. 집행비용 3,608,511원, 가압류 채권 110,000,000원을 배당하고 86,999,409원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 광산구 안청동 ‘본안마을’ 내에 위치하며, 부근은 시근교의 기존 주택지대와 마을·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주건물은 주택으로, 제시외 건물은 창고 및 변소·창고 등으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 주건물은 블록조 시멘트기와지붕 단층, 제시외 건물은 조적조 슬래브지붕 및 조적조 슬래브·판넬지붕 단층 구조입니다.
- 설비. 주택부분 등에 일반적인 급배수·위생설비와 난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 413㎡, 평지·부정형, 세로한면(가)이며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 342,300원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역 전부제한구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 도로 측량. 토지 남측 일부가 도로로 사용되는 것으로 보이므로 실제 도로 여부와 편입 면적을 측량으로 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인하세요.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각에 제시외 건물과 수목이 포함되므로 위치·상태·사용관계를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 저가 낙찰을 전제하지 말고, 인근 주택·토지 거래 사례로 실제 가격을 검증하세요.
- 등기 원본 대조. 2024년 가등기·가처분의 말소와 2024.08.22. 가압류, 2026.01.13. 강제경매개시결정의 현재 상태를 입찰 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 있을 수 있으므로 실제 배당요구종기와 배당채권을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 사건의 장점은 권리 구조가 비교적 분명하다는 점입니다. 과거 근저당과 가등기·가처분은 이미 정리됐고, 현재 기준권리인 2024.08.22. 가압류와 이후 강제경매 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 훨씬 신중해야 합니다. 현재 최저가 200,607,920원은 감정가의 56%이지만, 이를 비교할 최신 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거가 없습니다. 여기에 2회 유찰, 주택·토지 복합 성격, 토지 일부의 현황 도로 가능성과 측량 필요성까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 현황은 보수적으로 재검증입니다.
