광주지방법원 2026타경30029. 광주 북구 중흥동 ‘제일맨션’ 에이동 5층 502호, 전용 85.78㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 김지현은 2018.02.20 거래가 67,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023.09.15 카카오뱅크 앞으로 채권최고액 50,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 2026.01.15 카카오뱅크의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 이주현은 502호에 보증금 10,000,000원·월세 400,000원으로 조사됐고 2025.12.30 전입했습니다. 말소기준일인 2023.09.15보다 늦으므로 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 2026.04.01 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30029 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 중흥동 682-24 에이동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 85.78㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 5층 중 5층 |
| 단지 / 규모 | 제일맨션 · 20세대 · 1976.12.07 준공 |
| 소유자 | 김지현 (2018.02.20 거래가 67,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 55,440,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 카카오뱅크 / 42,072,957원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 승계는 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주현 | 502호 | 2025.12.30 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2026.04.01 · 확정일자 확인 안 됨 | 0원 |
말소기준권리는 2023.09.15 카카오뱅크 근저당권입니다. 이주현의 전입일은 2025.12.30으로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하는 구조가 아니며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 비교 거래가 오래됐다
제일맨션 전용 85.78㎡와 면적이 일치하는 비교 거래는 2022.03, 3층, 115,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 55,440,000원은 이 거래금액의 48.2%입니다. 실질취득 역시 인수액이 없어 55,440,000원으로 같으므로, 권리 인수 때문에 할인폭이 사라지는 물건은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 85.78㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 비교지표 | 85.78㎡ | 1건 | 115,000,000원 |
숫자만 보면 최저가와 실질취득 55,440,000원은 비교 거래 115,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래월이 2022.03이라, 이를 현재 시세로 단정하거나 48.2%라는 비율만으로 강한 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 특히 제일맨션은 20세대·1976년 준공의 소규모 노후 단지이므로 환금성은 별도로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,397,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사카카오뱅크 | 50,600,000원 | 50,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,442,080원 |
현재 최저가 55,440,000원 가정에서는 카카오뱅크 채권최고액 50,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 3,442,080원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 중흥초등학교 남서측 인근. 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 이용사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 502호이며, 일반적인 전기·난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 609,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 제일맨션은 20세대, 1976.12.07 준공입니다. 비교 가능한 거래도 1건이므로 재매각 가격과 소요기간은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이주현의 전입일 2025.12.30이 말소기준 2023.09.15보다 늦어 대항력은 없지만, 배당요구와 확정일자 여부는 매각물건명세서·현황조사 원본으로 재확인하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 10,000,000원과 점유관계가 실제 배당에 미치는 영향을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 최상층 상태 확인. 5층 건물의 5층 502호이므로 내부 상태와 누수·방수 등 현장 상태를 직접 점검하세요.
- 가격 기준 보수적으로. 현재 최저가 55,440,000원은 2022.03 실거래 115,000,000원의 48.2%지만 표본이 1건뿐입니다. 오래된 거래 한 건을 현재 시세로 고정하지 마세요.
- 소규모 단지 환금성. 20세대·1976년 준공이라는 특성상 낙찰가보다 향후 매도 가능 가격과 매수층을 먼저 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘오래된 실거래’와 구분해서 보자
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.15 카카오뱅크 근저당이 말소기준이고, 임차인 이주현은 2025.12.30 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 55,440,000원도 2회 유찰 끝에 감정가 99,000,000원의 56%까지 내려왔습니다.
다만 가격 판단은 더 보수적이어야 합니다. 비교 가능한 전용 85.78㎡ 거래는 2022.03의 115,000,000원 1건뿐입니다. 최저가가 그 금액의 48.2%라는 사실은 분명하지만, 1976년 준공·20세대의 소규모 단지에서 오래된 단일 거래를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격 할인도 크지만, 환금성과 현시세 검증이 남은 물건입니다.
