광주지방법원 2026타경30040. 등기상 용도 표시는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트조 20층 중 8층 805호이며, 광주역 남서측 인근의 업무용 부동산·숙박용 부동산·점포가 섞인 노선 업무 및 상가 지대에 자리합니다. 현재 감정가 225,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 126,000,000원까지 내려왔습니다.
권리관계의 기준점은 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 임종길의 임대차계약은 2022.09.23., 주민등록과 확정일자는 2022.09.30., 점유개시는 2022.10.14.로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없으며, 경매로 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30040 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층 805호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 20층 중 8층 805호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 126,000,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 청구액 | 174,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.09.16. 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 근저당권 변경등기에 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용이 함께 기재되어 있고, 말소기준 근저당권 원등기에는 채권최고액 23,047,920,000원과 공동담보목록이 표시되어 있습니다. 이후 2024.10.23. 임종길의 주택임차권등기와 2026.01.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임종길 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.30 / 2022.09.30 | 174,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 매수인 인수 0원 |
임대차계약일은 2022.09.23., 주민등록과 확정일자는 2022.09.30., 점유개시는 2022.10.14.입니다. 배당요구는 2024.10.23. 접수된 것으로 표시되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명이며, 보증금 174,300,000원은 다른 임차인과 중복 합산되는 금액이 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 56%지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가 225,000,000원의 56%입니다. 다만 최근 12개월 동일·유사 물건 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설 표시와 오피스텔 이용이 함께 존재하는 만큼 실제 환금성과 거래가격은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,564,000원과 우리은행 123,436,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권 총액은 23,222,220,000원, 채권자 예상배당 합계는 123,436,000원, 미배당액은 23,098,784,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근. 업무용 부동산·숙박용 부동산·점포가 소재하는 노선 업무 및 상가 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 등기상 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 중 8층이며 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 도로. 대로2류·중로2류·소로2류에 접하며 도로접면은 광대소각입니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 56%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔 실거래를 먼저 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔이므로 건축물대장·등기·현황의 용도와 이용 가능 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임종길의 임차권등기는 대항력 없음으로 판정되어 매수인 인수는 0원이지만, 배당요구와 임차권등기 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 원등기 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 명도 현황 확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 시세 확인 후”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당이고, 임차인 임종길의 전입은 2022.09.30.로 그보다 늦습니다. 따라서 임차권등기가 있더라도 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 가격은 감정가 225,000,000원에서 2회 유찰되어 126,000,000원까지 내려왔습니다. 다만 실거래 시세가 없어 56%라는 할인율 자체를 투자수익으로 착각해서는 안 됩니다. 권리에서는 인수 위험이 제한적이지만, 실제 승부는 근린시설 표시·오피스텔 이용이라는 용도 특성과 현재 시장의 실제 거래가격을 확인해 126,000,000원이 정말 경쟁력 있는 가격인지 검증하는 데 있습니다.
