서울중앙지방법원 2022타경1894. 강남구 율현동 530 소재 엔투셀빌딩과 관련한 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층으로, 1~4층은 사무소·학원·카페 등 근린생활시설, 지하 1층은 주차장·펌프실로 이용 중입니다. 토지는 715.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
소유자는 주식회사엔투셀로, 2020.05.28. 거래가액 3,300,000,000원에 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 과거 신한은행·우리은행·하나은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.05.13. 갑구 7번 주식회사 엔투텍 가압류 6,692,524,537원입니다. 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2022타경1894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 율현동 530 · 세곡2공공주택지구근린생활시설4블록1로트 엔투셀빌딩 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(1~4층 사무소·학원·카페 등, 지하 1층 주차장·펌프실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 사용승인일 2016.02.01 |
| 토지 | 715.8㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사엔투셀 (2020.05.28. 거래가액 3,300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 11,136,782,056원 / 11,136,782,056원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 삼영유엘에스 / 728,791,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2021.05.13. 갑구 7번 가압류입니다. 세아아인스, 하이브, 시노코자, 케이앤테크, 엠엔씨엘, 김유, 카탈리즘의 가압류와 2022.06.20. 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 후순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 21명 중 17명은 대항력 가능·미상
조사된 임차인·점유자는 21명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 박혜정, (주)스페셜홀딩스, (주)리얼티밋컴퍼니, 트리니티유니버스(주)는 신고일이 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 (주)창테크는 2021.04.19., 피오디오인터내셔널(주)는 2020.12.31.로 기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 두 곳 역시 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다. 나머지 신고일 미상 점유자도 같은 이유로 대항력을 확정할 수 없습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입·신고일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜정 | 104호,105호 | 2022.03.08 | 미상 | 2022.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서혜린 | 101호 | 미상 | 미상 | 2022.08.29 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조수은 | — | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 깜미네 | — | 미상 | 미상 | 2022.08.16 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 카우보이치킨 | — | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| BHC치킨 | — | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)스페셜홀딩스 | 201호 | 2021.11.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)리얼티밋컴퍼니 | 201호 | 2021.12.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤선생영어 | — | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)창테크 | 203호 | 2021.04.19 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)에스엔텍 | 204호 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 성장공간함께 | 205호 | 미상 | 미상 | 2022.08.23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이광복 | 3층 예다함태권도 | 미상 | 미상 | 2022.08.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 피오디오인터내셔널(주) | 301-2호 | 2020.12.31 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 트리니티유니버스(주) | 4층 | 2022.02.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 얼티밋 | 주거 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 페셜홀 | 주거 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 카페이 | 주거 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조가네 | 주거 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 어코스 | 주거 | 미상 | 0원 표기 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
어코스는 보증금 0원으로 표기돼 있으나, 동시에 보증금 확인이 필요하다는 조사 내용이 있어 대항력·인수 판단에는 0원을 확정값으로 사용하지 않았습니다. 배당요구가 확인된 점유자는 박혜정, 서혜린, 깜미네, 성장공간함께, 이광복 등 5명입니다.
③ 배당·회차 구조 — 신건에서도 채권 8,773,172,474원 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 113,767,821원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엔투텍 | 6,692,524,537원 | 6,692,524,537원 |
| 3. 가압류 · 세아아인스 주식회사 | 863,645,920원 | 863,645,920원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하이브 | 7,000,000,000원 | 3,466,843,778원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 시노코자 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 주식회사 삼영유엘에스 | 728,791,046원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이앤테크 | 1,867,044,960원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 엠엔씨엘주식회사 | 23,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 김유 | 387,861,226원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 카탈리즘 | 233,319,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 11,136,782,056원 가정 시 채권 총액 19,796,186,709원 중 11,023,014,235원이 채권자에게 배당되고 8,773,172,474원이 미배당됩니다. 집행비용은 113,767,821원입니다. 신청채권자 주식회사 삼영유엘에스의 청구액 728,791,046원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 예상배당 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 11,136,782,056원 | 11,023,014,235원 | 8,773,172,474원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 8,909,425,644원 | 8,817,931,388원 | 10,978,255,321원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 7,127,540,515원 | 7,053,865,110원 | 12,742,321,599원 | 0원 |
현재 사건 자료만으로는 주변 실거래 가격을 기준으로 한 할인율을 산정할 수 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 동일한 신건이라는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 미상 임차보증금이 실제로 승계된다면 권리기준 실질취득액은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율현공원 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있고, 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 수서역 및 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용. 지상 1~4층은 사무소·학원·카페 등 근린생활시설, 지하 1층은 주차장·펌프실로 이용 중입니다.
- 토지. 715.8㎡, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구 등에 포함되며 공시지가는 12,540,000원/㎡입니다.
- 접면·형상. 평지의 세로장방형 토지로 중로각지이며 도로 및 소로3류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 공공주택지구, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- (주)창테크 확인. 203호, 신고일 2021.04.19.로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 피오디오인터내셔널(주) 확인. 301-2호, 신고일 2020.12.31.로 역시 말소기준일 전입니다. 보증금이 확인되지 않아 잠재 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 신고일 미상 점유자 확인. 서혜린·조수은·깜미네·카우보이치킨·BHC치킨·윤선생영어·(주)에스엔텍·성장공간함께·이광복·얼티밋·페셜홀·점포·카페이·조가네·어코스의 대항력은 확정할 수 없습니다.
- 배당요구만으로 안전 판단 금지. 박혜정·서혜린·깜미네·성장공간함께·이광복의 배당요구는 확인되지만, 보증금·확정일자와 배당 결과가 확인되지 않으면 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 대조. 건물과 토지 관련 매각대상 범위를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 맞춰야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 응찰가를 정하기 전 각 점유자의 보증금·대항력·배당 여부를 확정한 뒤 낙찰가에 실제 승계액을 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 점유 위험은 남는다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2021.05.13. 엔투텍 가압류를 기준으로 후순위 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 승부처는 등기부가 아니라 21명의 임차인·점유자입니다. 대항력 없음이 확인되는 점유자는 4명뿐이고, (주)창테크·피오디오인터내셔널(주)는 기준일 전 신고, 나머지 다수는 신고일과 보증금이 미상입니다.
따라서 현 최저가 11,136,782,056원은 실질취득액의 확정치가 아니라 잠재 인수액을 더하기 전 출발점으로 봐야 합니다. 주변 실거래를 근거로 가격 메리트를 확인할 자료도 없으므로 신건 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만 임차관계는 아직 정리되지 않은 사건 — 이 점이 서울중앙지방법원 2022타경1894의 핵심입니다.
