서울중앙지방법원 2023타경111644. 황학동코아루 13층 102-1303호, 전용 84.96㎡ 아파트와 관련된 강제경매입니다. 현재 소유권은 박만석과 이설매가 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 경매의 출발점은 박만석 지분에 설정된 주식회사케이알푸드의 2020.12.22. 가압류 334,372,500원입니다. 이후 박만석 지분에는 주식회사케이티에이치아시아의 가압류가 추가됐고, 주식회사케이알푸드가 2023.10.24. 강제경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다.
권리 자체는 비교적 명확합니다. 과거 우리은행·하나은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매 기준이 되는 가압류와 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건에서 진짜 난도는 권리 말소가 아니라 공유지분만 취득한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경111644 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 난계로11길 30, 13층102-1303호 (황학동,황학동코아루) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 20층 건물 내 13층 |
| 소유관계 | 박만석 2분의 1 · 이설매 2분의 1 |
| 매각대상 | 박만석 공유지분 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 416,500,000원 / 333,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권 | 주식회사케이알푸드 · 334,372,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자 우선매수 1회에 한함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 가압류가 기준, 매수인 인수는 0원
말소기준은 2020.12.22. 주식회사케이알푸드 가압류 334,372,500원입니다. 그 뒤 2021.01.05. 주식회사케이티에이치아시아 가압류 300,000,000원이 추가됐고, 2023.10.24. 주식회사케이알푸드가 강제경매를 개시했습니다. 제공된 배당 시나리오상 이 권리들은 매각으로 소멸하고 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 33.9%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
황학동코아루 동일 면적대 실거래는 최근 12개월 7건 평균 984,285,714원입니다. 최신 거래는 2026.06 · 1,040,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간보다 9.6% 높은 흐름입니다. 현재 지분 최저가 333,200,000원은 전체 호 최근 12개월 평균의 33.9%로 계산되어 있습니다.
그러나 이번 경매는 2분의 1 지분매각입니다. 실거래 표본은 아파트 전체 호의 거래가격이고 최저매각가는 공유지분의 경매가격이므로, 33.9%만 보고 “시세의 3분의 1 가격”이라고 해석해서는 안 됩니다. 지분 자체의 환금성, 다른 공유자의 존재, 공유자 우선매수 가능성을 함께 가격에 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.95㎡ | 5 | 1,040,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 1 | 950,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 1 | 950,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 6 | 995,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 10 | 1,030,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 12 | 965,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 15 | 960,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 7 | 875,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 8 | 890,000,000원 |
| 2024.07 | 84.96㎡ | 11 | 880,000,000원 |
| 2023.09 | 84.96㎡ | 11 | 895,000,000원 |
| 2022.02 | 84.96㎡ | 10 | 950,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.94~84.96㎡ | 7건 | 984,285,714원 |
③ 예상배당표 (매각가 333,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,464,800원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사케이알푸드 | 334,372,500원 | 327,735,200원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사케이티에이치아시아 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 · 주식회사케이알푸드 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 634,372,500원, 예상 배당은 327,735,200원이며 미배당은 306,637,300원입니다. 채권이 전액 배당되지 않더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 지분 구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 333,200,000원 | 327,735,200원 | 306,637,300원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 266,560,000원 | 262,028,160원 | 372,344,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51%) | 213,248,000원 | 209,462,528원 | 424,909,972원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 낮아지고 채권자의 미배당액은 늘지만, 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 낮아져도 2분의 1 지분매각이라는 구조와 공유자 우선매수 조건은 없어지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 황학동 소재 신당역(2호선·6호선) 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신당역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 20층 건물 내 13층이며 위생·급배수·엘리베이터·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 9,898,000원/㎡, 토지면적 3,574.0㎡입니다.
- 단지. 황학동코아루 112세대, 2010.10.29. 준공입니다.
- 경매 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 50.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 일반적인 전체 소유권 경매가 아니라 박만석의 2분의 1 공유지분 매각입니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건상 공유자 우선매수는 1회에 한해 가능합니다. 외부 응찰자는 최고가 제시만으로 취득이 확정되는 구조가 아닙니다.
- 보증금 20%. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 기준 66,640,000원입니다.
- 실거래 비교 주의. 전체 호 최근 12개월 평균 984,285,714원과 지분 최저가 333,200,000원은 거래대상이 다릅니다. 33.9%라는 비율만으로 저가매수라 판단하지 마세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 예상 인수액도 0원이라는 점에서는 권리구조가 단순합니다. 그러나 아파트 전체가 아닌 2분의 1 공유지분을 사는 경매라는 사실이 분석의 결론을 바꿉니다. 전체 호 최근 12개월 평균은 984,285,714원, 최신 거래는 1,040,000,000원이고 최근 추세도 9.6% 상승했지만, 그 가격을 지분 경매의 최저가 333,200,000원과 직접 비교해 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
게다가 공유자 우선매수가 1회 허용되고 매수신청보증금도 최저가의 20%입니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 여부보다 지분 취득 이후의 환금성과 공유관계가 핵심입니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만, 투자 난도는 지분 구조 때문에 높다. 이 점을 감당할 수 있는지부터 판단해야 하는 사건입니다.
