의정부지방법원 2024타경6577. 지하철 3호선 지축역 동측 인근 서연타워주차장 제7층 제701호로, 공부상 운동시설인 체력단련장이며 현황은 LEVEL FITNESS로 이용 중입니다. 소유자 주식회사파워물류는 2023.09.18. 거래가액 5,966,838,800원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 2,100,000,000원과 주식회사하나은행 2,340,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
말소기준권리는 2023.09.18. 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류, 금융기관 및 보증기관 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 인수형 권리는 확인되지 않지만, 이 물건의 실질적인 승부처는 임차인 김재은의 전입일·확정일자·점유 시점과 당해세 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경6577 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축2로 21, 7층 701호 (지축동, 서연타워주차장) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 운동시설(체력단련장) · 현황 LEVEL FITNESS |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 제7층 제701호 |
| 소유자 | 주식회사파워물류 (2023.09.18. 거래가액 5,966,838,800원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 5,670,000,000원 / 952,957,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,002,464,545원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 190,591,400원 |
| 토지 | 지목 주차장 · 토지면적 1,237.9㎡ · 공시지가 3,838,000원/㎡ · 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형
2022.02.28. 수협은행 앞으로 설정됐던 신탁등기는 2023.09.18. 신탁재산 귀속을 원인으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사파워물류가 소유권을 취득하면서 농협은행주식회사와 주식회사하나은행의 근저당권이 설정됐고, 이 가운데 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 미상 | 150,000,000원 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 2024.11.25. 신청 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
김재은은 보증금 150,000,000원을 신고하고 2024.11.25. 배당요구를 했습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2023.09.18.보다 앞선 임차인인지 판단할 수 없고, 확정일자도 미상이어서 우선변제 순위 역시 확정할 수 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 16.81%여도 ‘싸다’는 뜻은 아니다
감정가 5,670,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가격은 952,957,000원입니다. 감정가 대비 16.81%까지 내려온 큰 폭의 하락이지만, 유찰 횟수는 시세 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 근린·운동시설은 동일 용도 거래와 임대수익, 공실 가능성, 관리비 및 재활용성을 함께 검토해야 하므로 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 952,957,000원 | 16.81% | 4,427,203,881원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 667,069,900원 | 11.76% | 4,710,232,110원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 466,948,930원 | 8.24% | 4,908,351,870원 | 0원* |
* 계산상 인수액은 임차인 대항력과 우선변제 순위가 확정되지 않은 상태의 시뮬레이션 값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 952,957,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,929,570원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,100,000,000원 | 941,027,430원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,340,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 308,847,110원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 124,032,482원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 267,300,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 78,051,719원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 / 미배당 | 5,368,231,311원 | 4,427,203,881원 미배당 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 농협은행주식회사 근저당권에도 미치지 못합니다. 본 사건 신청채권자인 주식회사 하나은행의 청구액 2,002,464,545원은 시뮬레이션상 배당 0원입니다. 당해세와 김재은의 임차인 순위가 확정되면 실제 배당 구조는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 지축역 동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·아파트·공원이 혼재합니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지축역이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 공부상 운동시설인 체력단련장이며, 현황 LEVEL FITNESS로 이용 중입니다. 일반 주거용이 아니므로 매수층과 재임대 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 동측·서측·남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·노외주차장·공공주택지구·철도보호지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 비주거 운동시설로, 감정가 대비 하락 폭만으로 환금성과 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건 확인. 김재은의 전입·사업자등록, 점유개시일, 확정일자와 임대차계약서 원본을 확인해 말소기준일 2023.09.18.보다 앞서는지 판정해야 합니다.
- 미배당 보증금 검토. 선순위 대항력 임차인이라면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 인수 0원 계산값을 그대로 적용하지 마세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목·법정기일·당해세 여부와 금액을 관할 기관 및 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 최저매각가격의 20%인 190,591,400원을 준비해야 합니다.
- 현황 점유 확인. LEVEL FITNESS의 실제 영업·점유 관계와 임차인 김재은의 관계를 현장조사 및 문서로 대조해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 운동시설 사용과 노외주차장·공공주택지구·철도보호지구 등 토지이용 제한이 향후 사용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 동일·유사 근린시설과 운동시설의 최근 거래 및 임대수익을 별도로 비교하기 전에는 952,957,000원을 저가로 단정하지 마세요.
- 진행결과 확인. 법원 공고에서 매각기일 2026.07.30.의 진행결과와 이후 매각조건 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “등기는 소멸형, 임차인은 미확정”
이 물건은 말소기준 이후의 등기권리가 모두 소멸하는 구조라 등기부만 보면 단순해 보입니다. 하지만 김재은의 보증금 150,000,000원에 관한 전입일과 확정일자가 확인되지 않아, 매수인 인수 0원을 확정할 수 없는 상태입니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부도 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
감정가 5,670,000,000원이 5회 유찰 후 952,957,000원까지 내려왔다는 사실도 가격 메리트의 충분한 근거가 아닙니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만 보고 싸다고 판단해서는 안 되며, 운동시설·피트니스 용도의 환금성과 실제 수익성을 별도로 검증해야 합니다. 등기권리는 소멸형이지만, 임차인·세금·가격 검증이 끝나지 않은 고위험 확인형 물건입니다.
