서울중앙지방법원 2025타경102230. 강남구 도곡동 ‘우성캐릭터199’ 9층 917호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 현재 소유자는 김정임이며, 2017.11.24 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 168,000,000원입니다. 경매의 말소기준권리는 2023.10.17 김용석 근저당권, 채권최고액 150,000,000원입니다.

그 뒤 2023.11.14 주식회사오케이대부캐피탈용산의 채권최고액 225,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.04.01 김용석 신청으로 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

과거 주식회사신한은행의 2017.11.24 근저당권(채권최고액 120,000,000원)은 2023.10.18 해지로 이미 말소됐고, 서울보증보험주식회사의 2022.05.12 가압류 197,195,980원 역시 2022.11.04 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 그 이후인 2023.10.17 김용석 근저당입니다.

② 시세 비교 — 기준은 최저가보다 ‘실질취득 182,400,000원’

매수인 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 현재 최저매각가 182,400,000원이 곧 실질취득액입니다. 우성캐릭터199의 대상 면적 26.87㎡ 실거래는 3건이 확인되고, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 262,500,000원입니다.

전체 3건 평균은 256,666,666원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선하는 편이 안전합니다. 최신 거래는 2026.02의 260,000,000원, 최근 12개월 평균은 262,500,000원이며, 현재 실질취득 182,400,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%입니다. 전체 평균 대비 수치도 71.1%지만, 핵심 판단 근거는 최근 12개월 수치입니다.

또 최근 거래군과 이전 거래를 비교한 추세가 +7.1%로 집계돼 있습니다. 따라서 과거 고가 거래 때문에 평균이 부풀려진 하락장 사례와는 다릅니다. 이 데이터 안에서는 최근 거래가 이전 거래보다 높은 방향이고, 현재 실질취득액이 최신 거래와 최근 12개월 평균을 모두 크게 밑돕니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준입니다. 총 채권액 375,000,000원 중 채권자 배당액은 179,046,400원, 미배당은 195,953,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원

시나리오상 3회 유찰 시 매각가는 145,920,000원, 4회 유찰 시에는 116,736,000원까지 낮아지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 대신 채우는 ‘인수형’ 구조가 아니라, 유찰될수록 실질취득액 자체가 함께 낮아지는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 3호선 매봉역 남동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 매봉역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철골조 평스라브지붕 31층 건물 중 9층 917호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지 남서측·북동측·남동측으로 약 45m·20m·15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 42,430,000원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등의 내용이 확인됩니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래성. 우성캐릭터199은 199호 규모, 1998.11.07 준공이며 대상 면적 26.87㎡ 실거래는 3건이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2023.10.17 김용석 근저당권이 기준입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정의 순위를 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
• 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·사업자등록·임대차 관계를 입찰 전에 확인하세요.
• 용도 확인. 공부상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태를 전제로 금융·세금·임대수요를 검토해야 합니다.
• 가격 기준. 전체 평균 256,666,666원보다 최근 12개월 평균 262,500,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 유찰 이유 확인. 평균 유찰 횟수 1.5회인 가운데 이 물건은 2회 유찰됐으므로 현장 상태와 실제 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 배당표 해석. 현재 시뮬레이션의 미배당 195,953,600원은 채권자 손실 구간이며 매수인 인수액은 0원입니다.
• 관리·점유 비용. 낙찰대금 외 체납 관리비와 명도 관련 비용 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하고 가격은 낮다, 승부처는 용도와 환금성”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.10.17 김용석 근저당이고, 이후 주식회사오케이대부캐피탈용산 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

가격도 현재 데이터에서는 경쟁력이 있습니다. 실질취득 182,400,000원은 최근 12개월 평균 262,500,000원의 69.5%이고, 최신 거래 260,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +7.1%여서 하락장 평균 왜곡을 이유로 가격 가점을 거둬야 할 상황은 아닙니다.

다만 결론을 ‘강남 아파트가 1억대’처럼 단순화하면 안 됩니다. 이 물건은 공부상 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 1개호로 이용 중이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 권리와 가격은 긍정적, 최종 판단은 용도·점유·환금성 확인이 전제되는 사건입니다.