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특수권리·특수조건 3

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 주식회사새마을금고자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나

이 사건은 회수 구간 계산 대상이 아닙니다. 현재는 NPL 후보로 분류된 진행 중 사건만 계산합니다 — 회수액이 0이라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.15 4회 · 최저 931,277,000원
C 매력지수45 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경102313 · 서울중앙지방법원 · 연립/다세대
132.8㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
1,217,530,000원 12억 1,753만 감정가 1,818,899,250원
감정가의 66% 2026-09-03 낙찰
최저매각가 1,164,096,000원 최저가 대비 +4%
낙찰일
09-03 낙찰 완료
서울중앙지방법원 일괄매각 2개 목록
입찰 보증금
1억 1,640만
최저가의 10% · 116,409,600원
감정가 대비
▼ 33.1% 싸게 매수
감정가 18.19억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
감정가 대비 35% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권 인수 가능성이 있는 다세대 물건. 현재 최저가는 감정가 대비 64%까지 내려왔지만 인수 1.5억원 위험을 반영해야 합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 연립/다세대 + 토지

최저가는 내려왔지만, 임차인 인수가 핵심이다 — 관악구 일레븐

서울중앙지방법원 2025타경102313 · 서울특별시 관악구 봉천동 1529-11 일레븐
감정가 1,818,899,250원 · 최저매각가 1,164,096,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.03 · 강제경매
45점
매력지수 C등급 · 임차권 인수 위험이 존재하는 다세대 물건으로 권리 확인과 가격 검토가 필요한 유형
대항력 있는 임차인 보증금 150,000,000원 인수 가능성이 있고 실질취득 부담이 발생하는 구조라 가격보다 인수 리스크 확인이 우선
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 64%까지 떨어진 가격은 매력적으로 보이지만, 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수 위험입니다. 노두석 임차인은 말소기준권리 이전 대항력 있는 임차권자로 확인되며 150,000,000원 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
감정가 / 최저가
1,818,899,250원
최저 1,164,096,000원
실질취득 기준
1,314,096,000원
최저가 + 인수 150,000,000원
매수인 인수
150,000,000원
노두석 임차권
핵심지표
임차권 리스크
대항력 확인 필요

서울중앙지방법원 2025타경102313. 서울 관악구 봉천동 장군봉5길 30-8 소재 일레븐 건물입니다. 공부상 연립/다세대와 토지 일괄매각 물건이며, 감정가는 18억 1,889만원, 현재 최저가는 11억 6,409만원입니다.

하지만 이 물건은 단순히 유찰된 저가 물건으로 보기 어렵습니다. 가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인입니다. 특히 노두석 임차인은 임차권등기가 말소기준권리 이전에 형성되어 매수인이 보증금 부담을 검토해야 하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호서울중앙지방법원 2025타경102313
소재지서울특별시 관악구 봉천동 1529-11 일레븐
용도 / 이용상태연립/다세대 + 토지 · 원룸 형태 주택
소유자김선화, 최영환
감정가 / 최저가1,818,899,250원 / 1,164,096,000원
청구금액153,341,910원
매각기일2026.09.03

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 2번 임차권은 예외입니다. 노두석 임차인은 전입일 2021.11.26, 임차보증금 150,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능성 존재

임차인전입보증금권리
노두석2021.11.26150,000,000원대항력 有 · 우선변제권 有
오희수2021.11.22120,000,000원대항력 有 · 우선변제권 有
박미영2021.11.15150,000,000원대항력 有 · 인수 가능성
유승철2022.03.07200,000,000원대항력 有 · 우선변제권 有
⚠️ 인수 핵심 노두석 임차권은 매수인 인수 가능성이 표시된 권리입니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되며, 실질취득가는 최저가에 인수 부담을 더해 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,164,096,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-14,040,960원
노두석 임차인 보증금150,000,000원150,000,000원
오희수 임차인 보증금120,000,000원120,000,000원
후순위 임차인 등-일부 미배당
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가보다 인수 부담을 포함한 실질취득 기준 판단이 필요합니다.
⛔ 가격 관점 최저매각가는 감정가 대비 낮아졌지만, 대항력 임차인 인수 부담 150,000,000원을 포함하면 실질취득 부담은 약 1,314,096,000원입니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 노두석 임차권은 매수인 인수 가능성이 있으므로 배당 결과와 보증금 부담을 확인해야 합니다.
  • 명도 부담. 다수 임차권 및 점유 관계 확인 후 접근해야 합니다.
  • 가격 산정. 최저가만 기준으로 판단하지 말고 인수 가능 금액을 포함해 검토해야 합니다.
  • 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 서울 관악구 소재라는 입지와 2회 유찰이라는 가격 요소가 있지만, 경매에서는 가격보다 권리가 우선입니다. 대항력 있는 임차권과 인수 가능성이 존재하는 만큼 단순히 64% 최저가만 보고 접근하면 위험합니다. 가격은 내려왔지만, 인수 부담까지 계산한 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 배당·인수 여부는 법원의 배당표 및 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

서울특별시 관악구 봉천동 1529-11

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