부동산강제경매

2025타경102349 · 서울중앙지방법원 · 근린시설
철근콘크리트조 28.35㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

84,480,000원 8,448만 감정가 132,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-03

서울중앙지방법원 10:00

입찰 보증금

844만원

최저가의 10% · 8,448,000원

감정가 대비

▼ 36.0% 싸게 매수

감정가 1.32억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 36% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 남희천 존재로 인수 가능성을 확인해야 하는 물건. 다만 보증금 미상·가장임차인 의심과 위반건축물 이슈가 있어 원본 확인 필수.

가격 최저가 84,480,000원(감정가의 64%) — 2회 유찰 후 가격 구간
권리 남희천 전입 2022.02.17로 대항력 있음. 보증금 미상이라 인수위험 확인 필요
리스크 위반건축물 등재 및 임차인 관계인 가능성 메모 존재

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 리스크입니다. 남희천은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력이 있는 것으로 조사되었고, 보증금이 확인되지 않아 매수 전 반드시 인수 가능성을 검토해야 합니다.

감정가 / 최저가

132,000,000원

최저 84,480,000원

유찰

2회

감정가 64%

임차 리스크

확인 필요

대항력 있음·보증금 미상

매수인 인수

0원

배당표 기준

서울중앙지방법원 2025타경102349. 서울 관악구 신림동 신림오피스텔 3층 309호 근린시설 물건입니다. 감정가는 1억3,200만원이며 현재 최저가는 8,448만원으로 2회 유찰 후 진행 중입니다. 가격만 보면 접근 가능한 구간이지만, 권리분석에서는 대항력 임차인 존재 여부가 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	서울중앙지방법원 2025타경102349
소재지	서울특별시 관악구 신림동 1431-38 신림오피스텔 3층309호
용도 / 이용상태	근린시설 · 오피스텔로 이용 중
소유자	박정수
감정가 / 최저가	132,000,000원 / 84,480,000원
청구금액	50,000,000원
매각기일	2026.09.03

① 권리 흐름 — 대항력 임차인 확인이 핵심

⚠️ 임차인 리스크 남희천은 2022.02.17 전입으로 조사되어 대항력 있음으로 표시되었습니다. 다만 보증금이 미상이라 실제 인수금액은 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

② 임차 관계 분석

임차인	남희천
전입일	2022.02.17
대항력	有 (보증금 미상)
보증금	미상
위험 판단	보증금 확인 전 매수인 인수 가능성 검토 필요

등기부상 임차인 남희천은 동시에 가압류 채권자로도 나타나며, 관계인 또는 가장임차인 가능성 메모가 있습니다. 다만 대항력 판단은 별도로 이루어져야 하므로, 보증금·배당요구 여부 확인 전 안전하다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,480,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,920,640원
가압류 · 남희천	50,123,287원	50,123,287원
가압류 · 한국토지주택공사	100,500,000원	32,436,073원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

④ 주요 위험 요소

대항력 임차인. 전입일 기준 대항력이 인정되어 보증금 확인 전 인수 위험 검토가 필요합니다.
위반건축물. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 위반건축물 등재 내용이 있습니다.
임대관계. 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유 및 계약관계 확인이 필요합니다.
환금성. 신림역 인근 오피스텔·근린시설 혼재 지역이나 1998년 사용승인 건물로 개별 경쟁력 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 남희천의 보증금, 배당요구 여부, 실제 임대차 관계를 반드시 확인하세요.
위반건축물 확인. 건축물대장 및 현황을 확인하고 사용 제한 여부를 검토해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 임차 리스크 반영 후 입찰가를 정해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”

이 물건은 2회 유찰로 가격 접근성은 높아졌습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 단순 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 안전한 물건으로 판단할 수 없습니다. 위반건축물 이슈까지 존재하므로, 임차관계와 건축물 상태를 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 리스크를 확인해야 한다 — 신림오피스텔 309호

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인 확인이 핵심

② 임차 관계 분석

③ 예상배당표 (매각가 84,480,000원 가정)

④ 주요 위험 요소

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-25	유찰	1억 3,200만원
2	2026-07-30	유찰	1억 560만원
3	2026-09-03	대기	8,448만원