의정부지방법원 2024타경83369. 파주시 동패동 숲속길마을6단지동문굿모닝힐 608동 10층 1004호 아파트입니다. 감정가는 461,000,000원이지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 322,700,000원, 감정가의 70%입니다. 신청채권자는 비엔케이캐피탈주식회사이며 청구액은 437,033,464원입니다.
권리의 기준점은 2021년 9월 13일 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권입니다. 이 근저당권보다 뒤에 설정된 모나리자종합유통 근저당, 현대카드·신용보증기금 가압류, 파주시·국민건강보험공단·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고는 없으며 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 감정평가서에는 임대 여부가 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 목록이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 같지 않으므로, 현황 점유·전입세대·관리비와 인도 가능성은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 책향기로 371, 608동 10층 1004호 (동패동, 숲속길마을6단지동문굿모닝힐) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 15층 건물 내 10층 |
| 거래 비교면적 | 123.12㎡ |
| 단지 규모 | 586세대 · 2005.12.19 준공 |
| 소유자 | 이병승 · 2006.02.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 322,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈주식회사 / 437,033,464원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2006년과 2007년에 설정됐던 신한은행·한국존슨앤드존슨·우리캐피탈 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.09.13 비엔케이캐피탈 근저당권 514,800,000원입니다. 이후의 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 417,583,333원보다 최근 12개월 평균 396,500,000원과 최신 거래 398,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 322,700,000원은 최근 12개월 평균의 81.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 123.12㎡ | 7 | 398,000,000원 |
| 2026.04 | 123.12㎡ | 1 | 395,000,000원 |
| 2025.05 | 123.12㎡ | 9 | 408,000,000원 |
| 2025.03 | 123.12㎡ | 1 | 395,000,000원 |
| 2025.03 | 123.12㎡ | 1 | 395,000,000원 |
| 2025.01 | 123.12㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 2025.01 | 123.12㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2024.02 | 123.12㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2023.06 | 123.12㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2023.03 | 123.12㎡ | 12 | 460,000,000원 |
| 2022.11 | 123.12㎡ | 10 | 495,000,000원 |
| 2022.11 | 123.12㎡ | 15 | 510,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 123.12㎡ | 2건 | 396,500,000원 |
| 전체 평균 | 123.12㎡ | 12건 | 417,583,333원 |
전체 거래 범위는 325,000,000원에서 510,000,000원으로 넓지만, 가장 최신 거래는 2026년 5월의 398,000,000원입니다. 현재 최저가는 전체 평균 대비 77.3%, 최근 12개월 평균 대비 81.4%로 최근 실거래보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 322,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,317,800원 |
| 1. 근저당 · 비엔케이캐피탈 | 514,800,000원 | 317,382,200원 |
| 2. 근저당 · 모나리자종합유통 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 5,285,293원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 209,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 829,885,293원 중 예상 배당액은 317,382,200원이며, 미배당액은 512,503,093원입니다. 신청채권자의 청구액 437,033,464원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권은 후순위 권리의 배당 부족 문제이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰, 감정가 70% | 322,700,000원 | 317,382,200원 | 512,503,093원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 225,890,000원 | 221,927,540원 | 607,957,753원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 158,123,000원 | 155,109,278원 | 674,776,015원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두일중학교 북측 인근이며, 주위에 아파트 단지·근린생활시설·공원·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도를 포함한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 내 10층으로, 난방·급배수·승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비가 있습니다.
- 단지. 586세대, 2005.12.19 준공 단지이며 거래 비교면적은 123.12㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 외곽 공도와 연계됩니다. 토지는 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 1,622,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 2건, 최신 거래는 398,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 -6.0%이므로 매도 목표가는 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대 여부가 미상입니다. 전입세대·현장 점유·우편물·관리사무소 확인이 필요합니다.
- 사건 진행 상태. 2024.11.20과 2024.12.03 집행정지 통지 이력이 있으므로 매각기일과 절차 진행 상태를 법원 기록으로 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건과 당해세 가능성을 확인하고, 매각물건명세서와 교부청구 내용을 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 과거 최고가 510,000,000원이나 전체 평균 417,583,333원보다 최근 12개월 평균 396,500,000원과 최신 거래 398,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세는 -6.0%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 81.4%라는 이유만으로 수리비·취득비용·보유비용을 제외하지 말아야 합니다.
- 후속 회차. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재 회차와 2회·3회 유찰 시 가격 및 경쟁 강도를 함께 비교해야 합니다.
- 관리비·인도. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 점유자 인도 비용을 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 남았다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인과 매수인 인수액이 모두 0원인 구조입니다. 감정가 461,000,000원에서는 가격 부담이 컸지만, 1회 유찰된 최저가 322,700,000원은 최근 12개월 평균 396,500,000원의 81.4%까지 내려왔습니다.
다만 최근 거래 추세가 -6.0%이고 임대 여부가 미상이며, 세금 압류와 집행정지 통지 이력이 존재합니다. 따라서 결론은 권리 구조는 비교적 단순하고 가격은 검토 가능한 구간이지만, 점유·세금·절차 확인 없이는 안전하다고 단정할 수 없는 물건입니다. 시세 할인만 볼 것이 아니라 실제 인도 가능성과 사건 진행 상태까지 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
