서울중앙지방법원 2025타경103184. 서울 관악구 신림동 529-15, 난곡로66가길 19의 11층 1102호로 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택 단지형)입니다. 현재 소유자는 김원호이며, 2023년 4월 19일 하나캐피탈의 가압류 17,806,740원이 말소기준권리입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 핵심은 등기 순서보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
임차인 조인선은 임대차계약일 2020년 7월 8일, 확정일자 2020년 7월 9일, 점유개시 2020년 7월 11일, 전입 2020년 7월 13일입니다. 모두 말소기준권리인 2023년 4월 19일 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 166,000,000원이고 배당요구를 했지만, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103184 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 529-15 11층1102호 · 서울특별시 관악구 난곡로66가길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택 단지형) · 전용 11.83㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 11층 · 제11층 제1102호 · 사용승인 2020.04.02 |
| 소유자 | 김원호 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 188,977,806원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 소멸등기보다 앞선 임차인의 대항력
등기부상 2021년 설정된 엔알페이대부 근저당권 105,000,000원은 2022년 7월 12일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.04.19 하나캐피탈 가압류 17,806,740원입니다. 관악구 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 이 기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조인선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 166,000,000원 | 전입 2020.07.13 확정 2020.07.09 점유개시 2020.07.11 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 승계 |
조인선은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 166,000,000원을 기준으로 현재 회차 매각대금에서 집행비용을 먼저 제하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 91,986,560원이고, 74,013,440원이 남습니다. 이 잔액은 매수인의 부담입니다.
③ 가격 판단 — 9,408만원이 아니라 실질취득 1.68억을 봐야 한다
현재 최저가는 94,080,000원으로 감정가 147,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서 실질취득은 94,080,000원 + 74,013,440원 = 168,093,440원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 94,080,000원 | 74,013,440원 | 168,093,440원 |
| 3회 유찰 시 | 75,264,000원 | 92,490,752원 | 167,754,752원 |
| 4회 유찰 시 | 60,211,200원 | 107,272,602원 | 167,483,802원 |
낙찰가가 94,080,000원에서 75,264,000원, 60,211,200원으로 내려가도 인수액은 반대로 74,013,440원에서 92,490,752원, 107,272,602원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 치환됩니다. 이 물건에서는 최저가가 낮아지는 것 자체가 실질적인 할인으로 연결되지 않습니다.
④ 실거래 비교 — 실질취득은 최근 거래보다 낮지만 하락 추세·면적 차이 확인
해당 주소의 확인 가능한 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.03, 전용 17.51㎡, 6층, 180,000,000원 한 건이며, 과거 거래는 2021.06, 전용 17.08㎡, 4층, 195,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 17.51㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 17.08㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.51㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 회차 실질취득 168,093,440원은 최신 거래 180,000,000원보다 낮습니다. 다만 대상 전용면적은 11.83㎡이고 거래 표본은 17.51㎡·17.08㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 180,000,000원을 대상 호실의 직접적인 시세로 그대로 대입하기 어렵습니다. 또한 최근 거래 180,000,000원은 이전 거래 195,000,000원보다 낮아, 최근 대비 과거 추세는 -7.7%입니다. 가격이 하락하는 흐름도 함께 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 1. 임차인 조인선 보증금 | 166,000,000원 | 91,986,560원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 17,806,740원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 188,977,806원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 대항력 임차인 배당에 모두 소진됩니다. 조인선의 보증금 부족분 74,013,440원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용 중이며, 대상 전용면적은 11.83㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 난곡사거리 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 신대방역 및 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 11층 건물의 11층 1102호이며 사용승인일은 2020.04.02입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 6,504,000원/㎡입니다.
- 시장 표본. 해당 주소 총 16세대로 확인되며 최근 거래 표본은 2건뿐이고, 대상 면적 11.83㎡와 실거래 면적 17.51㎡·17.08㎡가 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 94,080,000원이 아니라 인수액을 포함한 168,093,440원을 기준으로 수익성과 시세를 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 조인선 보증금 166,000,000원 중 예상 미배당 74,013,440원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수액 92,490,752원, 4회 유찰 시 107,272,602원으로 늘어 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 실거래 면적 차이. 최근 180,000,000원 거래는 전용 17.51㎡로 대상 11.83㎡와 면적이 다릅니다. 직접적인 동일면적 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래는 과거 거래 대비 -7.7% 흐름입니다. 전체 평균 187,500,000원만 보고 가격 여유를 크게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,408만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 94,080,000원이 아니라 실질취득 168,093,440원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 그만큼 늘어납니다. 그래서 2회 유찰이라는 할인율은 일반적인 무인수 물건과 같은 의미를 갖지 않습니다.
최근 거래 180,000,000원과 단순 비교하면 실질취득이 그보다 낮지만, 거래 면적이 대상과 일치하지 않고 표본도 2건뿐입니다. 게다가 최근 가격 흐름은 -7.7%입니다. 권리상 인수부담이 크고 가격 비교의 확실성도 낮으므로, 이 물건은 낮은 최저가에 끌리기보다 임차보증금 승계와 실제 동일면적 시세를 먼저 확인해야 하는 인수형 다세대로 보는 것이 맞습니다.
