서울중앙지방법원 2025타경103197. 관악구 봉천동 ‘수팰리스FT’ 2층 202호, 전용 50.32㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 대항력 있는 임차권과 특별매각조건을 함께 읽어야 합니다. 홍영식 씨는 2019.11.06 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2021.12.09 광명세무서 압류보다 앞섭니다. 따라서 통상적인 매각이라면 보증금 380,000,000원의 인수 여부가 핵심 위험이 됩니다.
다만 이번 매각에는 채권자가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 이 조건이 그대로 이행되는 전제에서는 홍영식 씨의 임차권 관련 인수액을 실질 0원*으로 봅니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계나 대위에 따른 중복 임차인 신고는 없습니다.
권리 위험이 특별조건으로 정리되더라도 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 368,000,000원으로 최신 실거래 335,000,000원보다 33,000,000원 높고, 최근 12개월 평균의 109.9%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 396,600,000원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 최근 거래 추세가 -18.7%인 하락 흐름이므로 현재 가격에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 634-65, 634-56, 634-92, 634-104 수팰리스에프티 2층 202호 · 국회단지2길 15-15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.32㎡ · 철근콘크리트구조 5층 내 2층 |
| 소유자 | 정주한 (2019.11.13 소유권 이전 · 거래가 390,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 368,000,000원 (감정가의 80% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 단지 정보 | 수팰리스FT · 16세대 · 사용승인 2019.07.18 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 실질 인수 0원*
등기부상 2019.08.01 설정된 우리은행 근저당권 840,000,000원은 2019.09.18 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.12.09 광명세무서의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 전주세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍영식 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.06 | 380,000,000원 | 2023.11.27 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 실질 인수 0원* |
* 일반 권리규칙상 보증금 380,000,000원은 매수인 인수 대상으로 계산되지만, 이번 매각은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건입니다. 조건 이행 여부와 말소 방법은 매각물건명세서 원문 및 법원에 반드시 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 33,000,000원 높다
수팰리스FT의 유사 면적 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 396,600,000원이지만, 2022년과 2024년의 398,000,000원~425,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시장 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 48.54㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2024.04 | 48.54㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 2024.03 | 50.32㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2024.03 | 48.54㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 2022.05 | 48.54㎡ | 3 | 398,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 335,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 396,600,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 335,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 실질취득 368,000,000원은 이보다 33,000,000원 높고, 최근 시세의 109.9%입니다. 전체 평균 396,600,000원 대비로는 낮아 보이지만, 최근 거래가 과거 구간보다 18.7% 하락했으므로 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 인정하는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,952,000원 |
| 인수 · 홍영식 임차보증금 | 380,000,000원 | 0원 일반 규칙상 인수 380,000,000원 · 실질 0원* |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,891,500,000원 | 362,048,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 368,000,000원에서 집행비용 5,952,000원을 제외한 362,048,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 가정입니다. 채권 미배당액은 4,909,452,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 서울관광고등학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측 약 3~4미터 포장도로에 접하며, 인접지 및 도로와 등고평탄한 주거용 건부지입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, CCTV를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지 지표. 토지면적 231.0㎡, 공시지가 3,749,000원/㎡, 지목은 대이며 소규모주택정비 관리지역에 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 확인된 유사 면적 거래는 5건입니다. 최신 거래가 335,000,000원으로 낮아진 만큼 재매각 가격은 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기 주체, 효력 범위, 임차권등기 말소 방식과 시점을 법원 서류에서 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 홍영식 씨의 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 실질 인수 0원 판단이 유지됩니다.
- 현재 가격 경계. 실질취득 368,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 335,000,000원보다 33,000,000원 높습니다.
- 과거 평균 착시 경계. 전체 평균 396,600,000원에는 2022년과 2024년의 고가 거래가 포함됩니다. 최근 -18.7% 하락 추세를 우선해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 말소기준권리가 세무서 압류이므로 체납세액과 배당순위, 당해세 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 교육환경보호구역과 토지거래계약 허가구역의 적용 범위는 관할 기관에서 최종 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원문을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 380,000,000원의 대항력 임차권이 있어 인수 위험이 큰 사건입니다. 그러나 매각물건명세서에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 기재돼 있어, 해당 조건이 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 권리 측면에서는 이 특별조건이 핵심 안전장치입니다.
반면 현재 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득 368,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 335,000,000원의 109.9%이고, 최근 거래 추세는 -18.7%입니다. 전체 평균 396,600,000원보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특별조건 확인은 합격, 현재 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 임차권 말소 조건의 확실한 이행과 최근 시세 이하의 보수적인 입찰가입니다.
