서울중앙지방법원 2025타경103253. 강남구 역삼동 역삼파크빌 2층 206호, 전용 17.82㎡의 다세대·도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 김휘재는 2021.09.24 임대차계약과 확정일자를 갖고, 2021.10.10 점유를 시작해 2021.10.12 전입했습니다. 말소기준인 2024.09.10 주택도시보증공사 가압류보다 훨씬 앞서므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 선순위 임차인입니다. 2023.10.19에는 보증금 231,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
통상의 대항력 인수형이라면 현재 최저가 163,200,000원이 내려가더라도 안심할 수 없습니다. 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지고, 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조이기 때문입니다. 실제 계산에서도 현재 회차의 룰상 인수액은 70,884,800원, 3회 유찰 가정은 103,067,840원, 4회 유찰 가정은 128,814,272원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 740-7 역삼파크빌 2층 206호 · 서울특별시 강남구 논현로79길 30-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 17.82㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 최재명 (2021.11.05 소유권이전 · 거래가액 231,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 163,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 80% 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력은 맞지만, 특별매각조건이 핵심
과거 하나은행 근저당권 1,560,000,000원과 국민은행 근저당권 45,600,000원·12,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2024.09.10 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 따라서 그보다 앞선 김휘재의 전입·점유·확정일자와 2023.10.19 임차권등기는 선순위입니다. 2025.06.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김휘재 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.12 / 2021.09.24 | 231,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0* |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 김휘재 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 80%) | 163,200,000원 | 70,884,800원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 130,560,000원 | 103,067,840원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 51%) | 104,448,000원 | 128,814,272원 | 실질 0원* |
* 김휘재 등록 임차권에 관한 특별매각조건이 그대로 이행되는 경우의 실질 인수액입니다. 특별조건 밖의 별도 미상 점유·임차관계에는 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 1.80억보다 낮지만, 하락 추세를 무시하면 안 된다
역삼파크빌(740-7)은 총 19세대, 사용승인일 2013.12.17의 소규모 집합건물입니다. 확인되는 실거래 5건의 전체 평균은 186,200,000원이지만, 이 평균에는 2021.10의 231,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 180,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 16.38㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 17.82㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 17.82㎡ | 2 | 231,000,000원 |
| 2021.06 | 16.4㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 16.4㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 186,200,000원 |
특별매각조건을 반영해 김휘재 관련 실질 인수를 0원으로 보면 현재 실질취득액은 163,200,000원으로, 최근 12개월 평균 180,000,000원의 90.7%입니다. 표면적으로는 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표가 -4.1%로 하락 방향이고, 최근 12개월 평균도 1건에 기반합니다. 따라서 전체 평균 186,200,000원 대비 87.6%라는 수치만으로 “크게 싸다”고 평가하거나 가격 가점을 크게 줄 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정 · 특별조건 반영 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 김휘재 보증금 (우선변제) | 231,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 계산에서는 김휘재 보증금 부족분 70,884,800원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 김휘재 관련 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 남서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용·규모. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용 17.82㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 사용승인일은 2013.12.17입니다.
- 토지·도로. 토지는 238.9㎡, 정방형 평지이며 도시형생활주택·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남동측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대공방어협조구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 9,227,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 총 19세대 소규모 집합건물이고 확인 실거래는 5건, 최근 12개월 평균 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.6회와 낙찰률 0.0% 지표까지 감안하면 매도 유동성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김휘재 보증금 부족분을 실질 0원으로 만드는 핵심은 “배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소” 조건입니다. 입찰 전 해당 조건의 적용 대상과 이행 방식이 원문에 그대로 존재하는지 대조해야 합니다.
- ‘기사항전’ 실체 확인. 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 실제 점유자·임대차관계가 존재하는지 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 가격은 최근 거래 우선. 전체 평균 186,200,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 추세 -4.1%의 하락 방향을 반영해야 합니다.
- 유찰이 곧 안전마진은 아님. 본건은 2회 유찰, 단지 경매 평균도 2.6회 유찰입니다. 일반 대항력 인수형이었다면 유찰될수록 김휘재 인수액이 증가했을 사건이라는 점과, 특별조건 밖 미상 임차 위험은 별개라는 점을 구분해야 합니다.
- 소형 원룸형 환금성. 전용 17.82㎡·19세대 규모이고 최근 12개월 실거래 표본이 1건뿐입니다. 취득가격뿐 아니라 향후 매도 시 거래층의 폭도 함께 점검해야 합니다.
- 규제·체납 확인. 토지거래계약에관한허가구역 관련 적용 범위와 미납 관리비·세금 등 매수 후 부담 가능 항목을 원문 및 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문과 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.31억”만 보고 포기해도, “인수 0원”만 보고 달려들어도 안 된다
표면만 보면 상당히 위험해 보입니다. 보증금 231,000,000원의 김휘재가 말소기준보다 먼저 전입했고, 현재 최저가에서는 룰상 70,884,800원이 미배당되기 때문입니다. 통상의 대항력 인수형이라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 김휘재 관련 인수는 실질 0원*입니다. 그 결과 확인분 기준 실질취득은 현재 최저가 163,200,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원의 90.7%입니다.
그럼에도 결론은 공격적인 가격 매수보다 조건부 검토에 가깝습니다. 특별조건 밖에 대항력 여부를 판단할 수 없는 별도 표기가 남아 있고, 최근 가격 추세가 -4.1%이며, 19세대 원룸형·평균 2.6회 유찰이라는 환금성 신호도 약합니다. 주된 인수 위험은 특별조건으로 풀렸지만, 미상 점유 확인 전까지 권리분석은 끝난 것이 아닙니다. 가격은 최근 시세보다 낮고, 권리는 특약으로 크게 개선됐지만, 남은 불확실성 때문에 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
