346,760,000원
서울중앙지방법원 2025타경103385. 서울 동작구 신대방동의 6층 다세대주택 ‘우미칸타빌’ 4층 402호입니다. 감정평가상 조사일 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2017.06.30, 총 13세대입니다. 감정가는 433,450,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 346,760,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 처리 조건입니다. 임차인 장초희의 전입일은 2022.02.11로 말소기준인 2023.04.07 국세 압류보다 앞서고, 확정일자도 2022.01.10에 갖췄습니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 이번 매각에는 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 해당 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 600-55 4층 402호 도로명: 서울특별시 동작구 신대방14길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.27㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 세입자 거주 · 주택임차권 등기 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 433,450,000원 / 346,760,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 368,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 특기사항 | 공부상 등재되지 않은 제시외 건물 포함 · 감정평가서 참조 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 조건부 인수 0원
말소기준은 2023.04.07 접수된 국의 압류입니다. 이후 접수된 주택도시보증공사의 가압류, 장초희의 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 접수일 자체는 2024.02.21이지만, 임차인의 전입과 점유는 2022.02.11부터이므로 대항력 판단은 그 선행 날짜를 기준으로 해야 합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장초희 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 368,000,000원 | 2022.02.11 2022.01.10 | 있음 | 배당요구 | 실질 0원* |
실제 임차인은 장초희 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로, 임차인 수에 합산하지 않습니다.
* 실질 인수 0원은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 원문대로 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다.
② 회차별 인수 구조 — 확약의 효과
| 회차 | 매각가 | 확약 없을 때 인수 | 확약 없을 때 실질취득 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 346,760,000원 | 26,894,640원 | 373,654,640원 | 346,760,000원 |
| 2회 유찰 시 64% | 277,408,000원 | 95,275,712원 | 372,683,712원 | 277,408,000원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 221,926,400원 | 149,980,570원 | 371,906,970원 | 221,926,400원 |
확약이 없다면 유찰로 매각가가 내려가도 미배당 인수액이 커져, 실질취득은 약 371,906,970원~373,654,640원 범위에서 크게 내려가지 않습니다. 이 물건의 가격 메리트는 단순한 유찰 때문이 아니라, 보증금 잔액을 인수하지 않도록 정한 매각조건에서 발생합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 83,240,000원 낮다
우미칸타빌의 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 2026년 5월 전용 45.35㎡, 5층이 430,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건의 전용면적은 42.27㎡로 면적 차이가 있으므로, 단일 거래만으로 확정 시세를 단정하기보다는 가격 방향을 확인하는 참고치로 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 실질취득 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.35㎡ | 5층 | 430,000,000원 | 80.6% |
확약을 반영한 실질취득 346,760,000원은 최신 거래 430,000,000원보다 83,240,000원 낮고, 최신 거래의 80.6%입니다. 감정가 433,450,000원은 최신 거래보다 3,450,000원 높았지만, 한 차례 유찰로 가격 격차가 생겼습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 층·향·내부 상태와 제시외 건물의 효용을 현장에서 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 346,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,654,640원 |
| 1. 임차인 장초희 보증금 | 368,000,000원 | 341,105,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 368,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장초희 보증금의 룰상 미배당액은 26,894,640원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북서측 인근의 다세대주택 밀집지역으로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 신대방역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 2017.06.30 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 개별난방·승강기·CCTV·주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형 완경사지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역이며, 공시지가는 3,741,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 확인 거래도 1건이므로, 대단지 공동주택보다 가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.
- 제시외 건물. 공부상 등재되지 않은 제시외 건물이 있으며 현장조사로 면적과 가액이 감정평가에 반영됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문과 법원 기록에서 대조하세요.
- 임차인 명도. 조사일 현재 세입자가 거주 중이므로 배당·말소와 별개로 실제 퇴거 일정과 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물 실측. 공부에 없는 부분의 위치·면적·용도와 전용부분 이용에 미치는 영향을 감정평가서 사진 및 현장에서 확인하세요.
- 실거래 표본 보완. 최근 비교 거래가 1건뿐이고 면적도 45.35㎡로 대상 42.27㎡와 다르므로 인근 유사 다세대 거래와 매물 호가를 추가 대조하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체 및 현장 점유자를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 가격을 바꾼다”
이 물건을 최저가 346,760,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 장초희의 보증금 368,000,000원은 최저가보다 크고, 일반 원칙대로라면 현재 회차 미배당 26,894,640원이 매수인에게 남아 실질취득이 373,654,640원까지 올라갑니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘어 총액은 크게 낮아지지 않습니다.
다만 이번 사건에는 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 346,760,000원으로 내려갑니다. 이는 최근 거래 430,000,000원의 80.6%입니다. 가격 신호는 긍정적이지만, 결론을 완성하는 것은 확약 원본과 제시외 건물 확인입니다. 권리 조건을 확인한 뒤에만 현재의 가격 차이를 투자 메리트로 평가할 수 있습니다.
