서울중앙지방법원 2025타경103498. 관악구 봉천동 458-71, 은천로 138의 다세대주택 3층 302호입니다. 전용면적은 28.25㎡이고, 2014.10.10 사용승인된 10세대 규모 건물입니다. 현재 소유자는 박진영이며 2022.03.11 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 280,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기 순서만 보면 후순위인 임차권등기 자체가 아니라, 임차인 손기영이 이미 2022.02.22 전입·점유하고 2022.01.20 확정일자를 갖춘 상태였다는 점입니다. 말소기준권리인 정상헌의 근저당은 그 뒤인 2022.09.22 설정됐습니다.
따라서 특별매각조건이 없었다면 손기영의 미배당 임차보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 242,400,000원 가정의 배당산식에서는 손기영에게 238,206,400원이 배당되고 41,793,600원이 부족합니다. 하지만 이번 매각은 채권자가 매수인에 대해 그 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 매수인이 실제로 부담할 임차보증금 잔액은 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 458-71 3층 302호 · 도로명 서울특별시 관악구 은천로 138 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.25㎡ · 지하 2층 / 지상 5층 건물 중 3층 302호 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2014.10.10 사용승인 · 10세대 |
| 소유자 | 박진영 · 2022.03.11 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 242,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 먼저다
말소기준권리는 2022.09.22 정상헌 근저당권 130,000,000원입니다. 그 뒤 서울신용보증재단 가압류 9,914,225원과 이 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 손기영은 근저당 설정보다 앞선 2022.02.22 전입·점유를 갖추고 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손기영 · 전유부분 전부 | 2022.02.22 | 2022.01.20 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 시보증 · 보증기관 대위 | 해당 없음 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 별도 임차인 아님 | 중복신고 | 보증기관 대위 |
실제 임차인은 손기영 1명입니다. ‘시보증’은 손기영 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 중복신고로, 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 손기영은 배당요구를 했고 2024.03.04 임차권등기도 마쳤습니다.
* 현재 최저가 242,400,000원 기준 배당산식상 손기영의 미배당 잔액은 41,793,600원입니다. 다만 특별매각조건 때문에 이 금액을 매수인이 실질 부담하는 것으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
확인되는 실거래는 3건으로 모두 2022.03 거래입니다. 평균은 263,333,333원, 최저 230,000,000원, 최고 280,000,000원입니다. 현재 최저가이자 특별조건 반영 실질취득액인 242,400,000원은 이 평균의 92.1%입니다. 그러나 최신 거래로 잡힌 230,000,000원보다는 약 5.4% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 29.5㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 28.25㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 28.25㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 263,333,333원 |
특히 대상과 같은 28.25㎡ 거래는 2층과 3층이 각각 280,000,000원으로 확인되지만, 거래시점이 모두 2022.03이라는 점이 문제입니다. 2026.09.03 매각기일과 시간 차이가 커 이 숫자만으로 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 따라서 “감정가 대비 20% 할인”이나 “평균 대비 92.1%”만으로 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,193,600원 |
| 1. 임차인 손기영 보증금 | 280,000,000원 | 238,206,400원 |
| 2. 근저당 · 정상헌 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 9,914,225원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 손기영의 우선변제에 투입되고, 정상헌 근저당 이하 채권에는 배당이 없습니다. 손기영 보증금의 산식상 부족분은 41,793,600원이지만 특별매각조건 반영 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 유지되면 실질취득도 내려간다
| 회차 | 매각가 | 산식상 미배당 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 80% | 242,400,000원 | 41,793,600원 | 0원 | 242,400,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 193,920,000원 | 89,594,880원 | 0원 | 193,920,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 155,136,000원 | 127,835,904원 | 0원 | 155,136,000원 |
이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 통상 선순위 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 수렴하지만, 여기서는 특별매각조건이 손기영의 잔액 청구권을 제거합니다. 따라서 특별조건이 그대로 적용되는 한, 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동주민센터 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 6m, 20m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 대지 240.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 6,405,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 10세대 규모 다세대주택이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.9회·낙찰률 0.0%여서 아파트처럼 유동성이 높다고 가정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 입찰 전 매각물건명세서와 특별매각조건 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 산식상 부족분 구분. 현재 회차의 41,793,600원은 배당산식상 미배당액이고, 특별조건을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
- 보증기관 중복합산 금지. ‘시보증’은 손기영 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 280,000,000원을 두 번 계산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 242,400,000원은 실거래 평균보다 낮지만 최신 거래 230,000,000원보다 높습니다. 거래 표본도 2022.03에 멈춰 있어 현재 가격 판단에는 여유를 두는 편이 안전합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 매각 후 특별조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 시점을 실제 등기 상태로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 소규모 공동주택의 공용부분 체납관리비와 실제 점유·인도상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 내역, 특별매각조건, 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리위험은 ‘조건부 해소’, 가격은 여전히 보수적으로
이 물건은 겉으로만 보면 위험도가 높은 전형적인 선순위 임차인 사건입니다. 손기영은 말소기준 근저당보다 앞서 전입·점유를 갖췄고 보증금도 280,000,000원으로 현재 최저가 242,400,000원보다 큽니다. 그러나 이번 매각에서는 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 실질 인수 0원, 실질취득 242,400,000원으로 정리됩니다.
다만 가격 쪽에서는 공격적으로 볼 근거가 약합니다. 평균 실거래 263,333,333원 대비로는 92.1%지만 최신 거래 230,000,000원보다는 높고, 거래 표본 자체가 2022.03의 3건에 불과합니다. 이미 2회 유찰됐고 건물 경매 통계도 평균 3.9회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 결론은 “대항력 위험은 특별조건으로 해소되지만, 가격·환금성은 아직 보수적으로 봐야 하는 물건”입니다.
