서울중앙지방법원 2025타경103794. 관악구 신림동 우성아트빌 제2층 제201호, 전용 27.57㎡의 다세대주택입니다. 감정가 262,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 167,680,000원, 감정가의 64%입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 유찰 폭이 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 실제로 떠안는지 여부입니다.
임차인 나찬울은 2020.06.12 전입했고 확정일자는 2020.05.06입니다. 말소기준권리는 2023.09.18 주택도시보증공사의 가압류이므로 전입이 더 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 최저가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차 배당표에서도 보증금 224,000,000원 중 164,532,480원만 배당되어 59,467,520원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 2층 201호 · 법원단지20길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형) · 전용 27.57㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 준공 / 세대수 | 2019.12.31 · 15세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원입니다. 그보다 앞선 2020.02.21 관악농업협동조합 근저당 1,008,000,000원은 2020.06.15 이미 말소됐습니다. 현재 매각으로 소멸하는 가압류·압류·경매개시결정과 별개로, 임차인 나찬울은 2020.06.12 전입해 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나찬울 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 224,000,000원 | 2020.06.12 / 2020.05.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 224,000,000원이며 2022.03.09 16,000,000원이 증액됐고, 증액분의 확정일자는 2022.03.16입니다. 임차권등기는 2024.04.02 접수됐습니다. 배당요구와 우선변제권 행사가 확인되며, 일반적인 배당 구조만 보면 부족분 승계 문제가 생기지만 이번 매각에서는 특별매각조건이 이를 해소합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘특별조건 반영 실질취득’으로 본다
우성아트빌의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 239,500,000원이고, 최신 거래는 2026.01의 240,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 240,000,000원이며 표본은 1건입니다. 최근 거래와 과거 거래의 차이는 +0.4%로, 데이터상 하락 추세는 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.57㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.03 | 26.67㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 239,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.57㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
현재 특별매각조건을 반영한 실질취득은 167,680,000원으로, 최근 12개월 평균 240,000,000원의 69.9%입니다. 일반적인 대항력 임차 물건이라면 미배당 보증금을 더해 실질취득을 계산해야 하지만, 이 사건은 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이어서 현재 회차에서는 최저가와 실질취득이 같은 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,147,520원 |
| 1. 임차인 나찬울 보증금 | 224,000,000원 | 164,532,480원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 224,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차보증금 부족분은 59,467,520원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 입지. 남강고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 위치하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역· 대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 166.0㎡, 완경사·가로장방 형태이며 공시지가는 2,787,000원/㎡입니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 확인된 실거래가 2건에 그쳐, 최근 거래가격과 별개로 거래 표본이 많지 않은 점은 유동성 판단에서 보수적으로 볼 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 분석에서 매수인 인수를 0원으로 보는 핵심 근거입니다. 입찰 전 매각물건명세서에서 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 나찬울의 전입 2020.06.12, 확정일자 2020.05.06, 보증금 224,000,000원과 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 낙찰가 하락만 보고 판단하지 않기. 특별조건이 없다면 3회 유찰 시 원자료상 미배당 92,534,016원, 4회 유찰 시 118,987,213원으로 인수액이 늘어납니다.
- 시세 표본 확인. 최신 실거래 240,000,000원은 유력한 비교값이지만 최근 12개월 표본이 1건이므로 개별 호수의 상태·층·향 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 15세대 다세대이고 확인된 거래가 2건이므로 매도 시 거래 속도를 대단지 공동주택과 동일하게 가정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 기준 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘인수액’이 아니라 특별매각조건의 유효성
겉으로만 보면 보증금 224,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차 배당 부족분도 59,467,520원이 남는 고위험 구조입니다. 하지만 이 사건에는 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 그 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 현재 실질취득은 167,680,000원으로 보고 시세와 비교하는 것이 맞습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 240,000,000원, 실질취득은 그 69.9%입니다. 다만 우성아트빌은 15세대이고 확인된 거래도 2건뿐이므로, 가격 할인은 분명하지만 환금성까지 자동으로 안전하다고 볼 수는 없습니다. 결론은 특별매각조건 확인 시 권리 리스크는 크게 해소되고 가격 여지는 있으나, 소규모 다세대의 거래 유동성은 별도로 점검해야 하는 물건입니다.
* 배당표 원자료상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 59,467,520원입니다. 다만 매각물건명세서 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 본 리포트에서는 매수인 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
