의정부지방법원 2025타경62276. 경기도 파주시 금촌동 946-14에 있는 근린생활시설 및 토지의 경매입니다. 건물은 일반철골구조, 경량철골구조지붕의 2층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층은 사무실로 이용되고 있습니다. 제시외 건물인 창고를 포함하는 일괄매각 물건입니다. 소유자는 송길자이며, 파주중앙새마을금고의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.
감정가가 11억 원을 웃도는 반면 현재 최저매각가는 3억 원대입니다. 하지만 권리분석에서는 감정가 대비 할인율보다 매수인이 실제로 부담할 금액이 중요합니다. 특히 말소기준권리 이전에 신고한 임차인이 존재하고 그 보증금이 확인되지 않는다면, 매각가격과 별개로 보증금 반환의무가 남을 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 946-14 경기도 파주시 시청로 3-13 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 · 경량철골구조지붕 · 2층 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 · 2층 사무실 |
| 매각 포함 | 제시외 건물(창고) 포함 |
| 소유자 | 송길자 (2022.07.08 소유권이전등기) |
| 감정가 | 1,128,552,080원 |
| 최저매각가 | 387,093,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 신청채권자 | 파주중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 696,261,480원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.08 파주중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 792,000,000원 |
| 실제 임차인 | 6명 · 선순위 임차인 인수 가능성 존재 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준권리는 2022.07.08 접수된 파주중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 792,000,000원이며, 토지에 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 근저당권 이후 설정된 근저당권·압류·가압류·경매개시결정 및 관련 가처분은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2023.01.09에는 국을 근저당권자로 하는 채권최고액 59,328,940원의 납세담보 근저당권, 2024.12.26에는 차영남의 채권최고액 57,600,000원 근저당권이 추가되었습니다. 파주시 압류, 경기신용보증재단 및 오케이저축은행의 가압류도 후순위입니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위는 법정기일 등 별도 요건에 따라 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 선순위 위험 존재
확인된 실제 임차인은 6명입니다. 보증금이 확인되는 임차인은 송창국·박정우·공경진이며, 서창건설(주)(김태원)·장기문·진하이엔씨(주)(김종만)은 보증금이 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계되는 임차인은 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송창국 1층 전부 |
미상 | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 장기문 주거 |
2023.04.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 서창건설(주)(김태원) 2층 |
2020.10.16 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 승계 아님 |
| 박정우 | 2023.08.02 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 공경진 | 2024.10.31 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 진하이엔씨(주)(김종만) | 2022.09.05 | 미상 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
대항력 표시는 확인된 신고일 및 임차인 조사 결과를 기준으로 하며, 실제 법률상 효력은 점유와 적법한 신고의 유지 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 우선변제권은 확정일자·배당요구 등 필요한 사항을 확인하기 전까지 미상으로 표시했습니다.
말소기준권리인 2022.07.08 근저당권보다 앞섭니다. 조사 결과상 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있어 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 위험이 있습니다.
이 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 전액이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서는 실질취득비용의 상한을 산정할 수 없습니다.
현황조사에서 언급된 1층 상호명은 four seasons입니다. 임차인이 연장을 원하면 임차기간을 계속 연장해 준다는 조건이 진술되어 있어 계약관계·실제 점유자·신고 이력의 추가 확인이 필요합니다.
장기문·박정우·공경진·진하이엔씨(주)(김종만)은 신고일이 말소기준권리 이후이므로 제시된 조사 결과상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 장기문과 진하이엔씨(주)(김종만)의 보증금은 확인되지 않으며, 각 임차인의 배당요구·우선변제권 및 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 하지만 실질취득은 미확정
감정가 1,128,552,080원에서 현재 최저매각가 387,093,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 34.3%이며, 이미 3회 유찰되었습니다. 그러나 이 가격이 곧 매수인의 최종 취득비용이라는 뜻은 아닙니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 387,093,000원 | 34.3% | 743,153,953원 | 배당 가정 0원 · 임차인 인수액 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 270,965,100원 | 24.01% | 857,656,062원 | 배당 가정 0원 · 임차인 인수액 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 189,675,570원 | 16.81% | 937,807,539원 | 배당 가정 0원 · 임차인 인수액 미확정 |
현재는 서창건설(주)(김태원)의 보증금이 미상이므로 387,093,000원을 확정 취득가격으로 보거나 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
현재 비교 가능한 근린시설·토지 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가와 최저매각가의 차이를 시장가격 대비 할인액으로 해석할 수 없습니다. 최저매각가가 적정한지는 유사 용도의 최근 거래와 임대수익, 건물 상태 및 선순위 임차보증금을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 387,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,219,302원 |
| 1. 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 792,000,000원 | 380,873,698원 |
| 2. 근저당 · 국 | 59,328,940원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 차영남 | 57,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,220,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 198,878,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 6,219,302원으로 추정되며, 당해세·조세채권의 법정 우선순위·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
전체 채권자 기준 청구액은 1,124,027,651원, 예상배당 총액은 380,873,698원, 미배당액은 743,153,953원입니다. 다만 채권자에게 배당되지 않은 금액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 파주시 금촌동 소재 한국국토정보공사 파주지사 서측 인근입니다. 주변에 단독주택·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물 인근까지 차량 출입이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조·경량철골구조지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 메탈판넬 마감, 내벽은 석고보드·몰탈 위 페인트 및 일부 인테리어 마감, 창호는 샤시창호 등으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 사무실로 사용 중입니다. 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역 및 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 위반건축물. 감정평가 관련 조사에서 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 창고의 면적·사용관계 및 적법성은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 근린시설·토지의 매수층은 용도와 임대수익, 건물 상태, 토지 이용 가능성에 영향을 받습니다. 현재 3회 유찰된 사실도 고려해야 하며, 유사 거래가격이 확인되지 않아 환금성에 대한 긍정적 판단은 유보합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 서창건설(주)(김태원)의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 유지 여부, 신고 이력 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 인수 가능 보증금이 확정되지 않으면 실질취득가격도 계산할 수 없습니다.
- 1층 임대차 확인. 송창국의 신고일·확정일자·실제 사업자등록 및 점유관계를 확인해야 합니다. 현황조사의 four seasons 상호와 계약 당사자 관계, 임대차기간의 계속 연장 조건도 대조해야 합니다.
- 나머지 임차인 확인. 장기문과 진하이엔씨(주)(김종만)의 미확인 보증금, 각 임차인의 우선변제 요건 및 명도 가능성을 조사해야 합니다.
- 특별매각조건 준수. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저매각가 기준 77,418,600원을 준비해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·근린생활시설·제시외 창고의 실제 위치와 경계, 점유 상태를 확인하고 매각대상에서 제외되는 시설이 있는지도 검토해야 합니다.
- 조세 및 배당순위 검토. 국의 납세담보 근저당권과 파주시 압류 관련 조세채권의 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가에 인수하는 미배당 보증금, 취득 관련 비용, 체납 관리비 및 명도비용을 반영해 매수인의 실제 자금 부담을 계산해야 합니다.
- 시세 검증. 금촌동 인근 유사 근린시설·토지의 최근 실거래와 임대수익, 건물 상태를 비교해 감정가 및 최저매각가의 적정성을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가보다 중요한 것은 인수액”
이 물건은 감정가 1,128,552,080원 대비 최저매각가가 387,093,000원으로 내려와 외형상 큰 가격 차이를 보입니다. 그러나 감정가 대비 하락률이 실제 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 근린시설·토지의 최근 비교 실거래가도 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.
무엇보다 중요한 것은 2020.10.16 신고된 2층 서창건설(주)(김태원)의 선순위 임차인 위험입니다. 보증금이 확인되지 않기 때문에 낙찰 후 매수인이 부담할 금액도 확정되지 않았습니다. 1층 송창국 역시 대항력 가능성을 배제할 수 없는 상태입니다. 낙찰가가 추가로 내려가더라도 보증금 인수가 늘어나는 구조라면 실질취득비용은 기대만큼 줄어들지 않을 수 있습니다.
여기에 실제 임차인 6명에 관한 점유·명도 확인, 근린시설의 환금성, 3회 유찰 이력과 입찰보증금 20%의 특별매각조건이 겹칩니다. 따라서 현재 평가는 D등급 — 고위험·확인 전 입찰 보류입니다. 이는 저렴해 보이는 최저가보다 미확정 인수액과 환금성 위험을 더 크게 반영한 판단입니다.
결론은 명확합니다. 선순위 임차인의 보증금·배당·인수 여부와 유사 실거래가격을 먼저 확인해야 합니다. 그 결과를 바탕으로 실질취득비용을 계산한 뒤에야 입찰 적정성을 논할 수 있습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리 위험이 해소된 물건은 아닙니다.
